团队复盘--运营管理.pdf

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1、。关于时光贵州一期项目运营管理的复盘报告复盘时间：2015年12月28日复盘地点：组员所在项目公司视频会议室复盘参加人员：罗熙冯英张录荣何成达陈泰中田芬李涛何铮王承东孙玲余乐复盘主题：时光贵州一期项目运营管理复盘引导人：罗熙复盘内容：在整个复盘中，我们紧紧围绕时光贵州一期项目前期、设计、招标、工程、销售、融资等全过程的运营管理，进行目标回顾、结果比对、叙述过程、自我剖析、众人设问、总结规律、案例作证，并得出了可信度高的结论。第一部分项目回顾一、项目概况时光贵州一期是龙凤生态公园的起步区，占地约80亩，建筑面积约5万㎡，建筑风格为海派建筑，着力打造半山温泉酒店、森林企业会馆、古镇商业、滨

2、河湿地公园四大功能板块。项目以“老上海，新屯堡”文化为脉络，透过八大元素（石与堡、树与屋、山与水、农与园）、四大文化（明朝军文化——四大屯堡、清朝商文化——八大会馆、民国官文化——四大建筑及近代民文化——十里洋场），展示“贵州故事，海派生活”的新型休闲生活方式。项目于2014年8月开街迎客，据统计，2014年8月至12月底人流量约150万。二、项目经济技术指标总体指标：总建筑面积：58175.67㎡商业建筑面积：43699.22㎡地下建筑面积：14378.62总商业户数：387套。1。第二部分结果比对一、前期1、土地进场条件计划完成时间是2014年6月15日，实际完成时间是2014年6

3、月13日。2、《国有土使用权证》计划完成时间是2013年11月15日，实际完成时间是2014年3月13日。3、《国有土使用权证》计划完成时间是2013年11月15日，实际完成时间是2014年3月13日。4、《建筑工程施工许可证》计划开始时间是2014年1月15日，计划完成时间是2014年2月21日，但实际开始时间是2014年1月5日，计划完成时间是2014年3月6日。二、设计1、建筑施工图计划完成时间是2013年11月14日，但实际完成时间是2013年11月26日。2、景观施工图计划完成时间是2013年11月29日，但实际完成时间是2014年1月10日。三、工程1、建筑基础施工计划开始

4、时间是2013年10月2日，计划完成时间是2013年11月30日，但实际开始时间是2013年10月1日，实际完成时间是2014年1月20日。2、主体结构施工计划完成时间是2014年3月30日，但实际完成时间是2014年5月8日。3、装饰施工计划完成时间是2014年7月5日，但实际完成时间是2014年8月12日。4、景观施工计划完成时间是2014年7月25日，但实际完成时间是2014年9月25日。四、其它：开盘和开街的计划时间与完成时间一致。。2。第三部分叙述过程一、前期：1、在办理K、L、M、N、P预售许可证时，规划执法局到现场查看发现有些建筑单体与总平图不符，现场责令我公司落实清楚后

5、在予以签字，后又组织技术及工程部一起查看，发现总平图与单体图及施工图不符，进而又协调住建局现场审查确认后才予以盖章；项目在办理《商品房预售许可证》的过程中，吸取前期经验，已做好面积核对，将预测面积与规划许可面积误差控制在了正负3%以内，但此次因对测绘规范不熟悉及设计本身原因，出现了公摊面积过大的情况。我部在预算部的大力支持下，并通过相关职能部门领导指点，在不更改原设计方案及施工图的前提下减小了公摊面积。2、因林地手续属一级土地整理，办理产生费用后期审计后将会返还我公司，在补办凤凰栖（二期）林地手续时，未单独有该项目一级土地立项批复文件，使用二级开发主体来办理该林地手续，故产生主体不一致

6、，未能上会，需取得一级土地整理批复文件后方能上会，后期才能返还一级土地整理成本；3、其他问题：1）、时光贵州古镇总平图与单体图及施工图不符，造成修改上时间滞后。2）、修建过程中不能随意更改建筑设计。3）、林地手续办理中产生一级土地及二级开发主体争议，导致手续不能按时完成及未过审计。二、设计因项目原始地貌为山地，基础开挖为石方开挖，时间长，导致地勘进场延迟，影响了施工图的进度。景观设计过程中因文化、产品业态定位未确定，加上成本调整，景观方案确定一推再退。三、工程1、建筑基础施工当时设定计划的前置条件是施工单位临时设施完成，施工道路完成及土石方完成，可以进行孔桩。实际的情况：施工单位刚进场

7、，土石方局部还在进行。本身两个月工期也不合理；没有考虑在施工图不完善，且施工方案组织，流水施工考虑不到位，也没考虑交叉施工的影响。2、主体结构施工时因春节前对施工单位的进度款支付存在支付不到位的影。3。响，导致春季后复工延迟一个月左右。前面基础施工完工时间延迟也存在影响。教堂屋面施工方案没提前跟踪。3、装饰施工由于工程进度款支付问题，施工单位推诿造成有一个月左右施工作业人员偏少，几乎没人；无法满足施工进度，后经我公司自行组织大量的劳动人员进行抢