深圳罗湖泥岗区域报告.docx

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1、深圳房价洼地，关内首付30万房源在这里——乐有家区域报告之深圳罗湖泥岗当手握100万首付仍难以在深圳随心买房时，关内却还有首付30万的房源集中区？深圳原特区内有三个区，罗湖、福田与南山，这里集中着全市各项优秀的配套资源，无论是交通、教育、医疗还是绿化，都属于“顶配”，营造出良好的生活环境。也正是如此，关内房价也相对较高，乐有家研究中心数据显示，2017年9月关内三区的一手住宅成交均价达9.24万元/㎡。即使是成交均价最低的罗湖区，9月一手住宅成交均价也达到7.38万元/㎡，远高于关外。如此看来，手头较紧的刚需购房者要想在

2、深圳关内置业，似乎是一件不可能的事。但实际上，在一片高价中，关内却有一个片区，可谓是深圳房价的洼地。在乐有家研究中心出品的《首付30万买房，在深莞惠你还有这些选择》与《深莞惠中“以租抵供”楼盘盘点》文章中，它都榜上有名，可见其房价之低。这个片区，就是位于罗湖与福田交界处的泥岗。近5年泥岗房价变化泥岗片区位于福田与罗湖的交界处，地理位置优越，去往罗湖福田的商业中心均算便利。而目前片区二手住宅4字出头的成交均价，甚至未超过关外不少片区。乐有家研究中心数据显示，泥岗片区二手住宅2013年成交均价为16780元/㎡，2017年前

3、三季度平均成交价格为40654元/㎡，5年时间里涨幅142%。其中涨幅最高的是2016年，环比2015年上涨超4成，但随着政府加强楼市调控，目前2017年片区房价几乎与2016年持平。因为泥岗片区房价低，租金自然也不会太高。乐有家研究中心数据显示，2013年片区每月平均租金为39.8元/㎡，到2017年前三季度，每月平均租金为56.35元/㎡，涨幅为41.6%。对于深圳租赁市场而言，这个涨幅并不高。为什么说泥岗是刚需购房者最适宜的上车处？因为在低单价的前提下，通过购买小面积的户型，购房者可以在泥岗花较少的钱完成置业。乐有

4、家研究中心数据显示，2016年1月到2017年9月期间，泥岗片区成交的二手住宅中，面积小于等于60㎡的房源占83%，而大于144㎡的房源数量极少，占比可忽略不计。因此，2016年1月到2017年9月期间，泥岗片区成交的二手住宅中，总价不高于200万的房源占77%，200-300万总价的房源占17%，300-400万总价的房源占6%，大于400万房源的成交占比极小，可忽略不计。200万总价的房源，即首付60万，贷款30年月供7430元。对于目前全市动辄百来万的首付，上万元的月供而言，在泥岗片区购房显得格外easy。泥岗为什

5、么房价这么低？既然泥岗通达市中心，为何房价远低于其他片区？总体来看，泥岗片区在罗湖的24个小片区中，的确属于发展较落后的地带。其交通/教育/商业/医院等配套设施虽都齐全，但却缺少规模较大的配套，仅能基本满足片区。与其他片区的生活环境相比，泥岗并无太大优势。其中最引人关注的，就是深圳中学在泥岗片区设立的校区。此前曾有传言该校区将扩增初中部，如此周边楼盘将瞬间变为名校学区房，身家大涨。但最终根据已出炉的规划，深圳中学泥岗校区还是维持原有的高中部，未来将打造成为一所具有深圳特色、代表中国高度、与国际交流对话的学校。泥岗片区对外

6、交通发达，其被两条主干道半围合，北环大道与泥岗路为片区居民去往其他区域提供了便利的路面交通。但在地铁9号线通车以前，泥岗一带并无地铁，居民出行只能靠自驾或公交，稍显不便。2016年9号线开通后，泥岗站与银湖站才缓解了片区居民的出行难问题。除了配套外，泥岗片区所建的住宅也规模较小，缺少高端住宅，大多为中低端小区。加上片区开发较早，许多小区都已有一定历史。乐有家研究中心数据显示，目前泥岗片区房龄小于等于10年的楼盘占11%，房龄10至15年的楼盘占13%，房龄为16至30年的楼盘占71%，还有5%的楼盘房龄大于等于31年。配

7、套不佳+房龄偏大+户型面积小，众多因素决定了泥岗片区房价难以高涨，但却也让这里成为了刚需客的“天堂”。若购房者早期购买了泥岗片区，如今资产也有了不小的增长，可以再进行改善性置业。未来泥岗虽然如今的泥岗发展较滞缓，但未来规划却十分有看点，将助推楼市发展。罗湖区区长聂新平曾透露过：在罗湖的北面，北环泥岗路罗沙路以北的山水之间，有一个东起银湖、梅林，西到莲塘梧桐山的带状区域，此间一连串老旧工业区建筑密度较低、产业亟待转型升级，通过城市更新，可释放产业用地面积达300万平方米，是原特区内产业空间潜力最大的区域。罗湖将这一带状区域

8、规划成“大梧桐新兴产业带”，将打造“一校三谷多园区”，即以航空航天卫星为主的“天谷”、以新一代信息技术为主的“智谷”和以创新创业创投创客为主的“创谷”；同时筹建一所综合性大学，以全新的机制，采取国际化办学的理念，校在城中、城在校中，未来把主校区放在银湖。而泥岗片区属于其中的东部高新区“天谷”组团中，临近综合性大学，未