青辰国际酒店式公寓营销策划及推广计划.doc

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1、青辰国际营销策划推广计划一．项目优劣势分析S：优势：1、交通便利，紧临寒亭区主干道通亭街和潍县中路，方便购房者出行；2、地块临近潍坊最大的家居航母红星美凯龙、潍坊汽车交易市场，潍坊汽车站北站，百大绿洲等大型的商业业态，为后续的商圈形成奠定良好的基础；3、附近已建和在建新型住宅小区较多，有利于建成规模住宅效应，促进市政配套设施的完善；4、寒亭区政府致力于以通亭街为中轴线，推动周边居住环境和商业环境的形成，本项目处于该路段的中心位置，必将成为该路段的地标性建筑。5、青辰国际是寒亭第一家SOHO公寓，是居住，办公，投资，自用的复合型产品，填补寒亭市场空白。W：劣势：1、在当地人

2、的传统观念中，本项目地理位置较偏，不为消费者认可；2、周边居民经济收入不高，购买力不强；3、开发商初次开发项目，知名度欠缺，难以令买家对本案在初期建立信心；4、市场产品丰富消费者选择余地较大，竞争激烈；5、公寓型产品在当地首次出现，在产品接受上有一定抗性。第-12-页共12页O：机会：1、随着居民经济收入水平的提高，周边商业氛围的成熟，投资和办公的消费者逐渐增多。2、寒亭区随着新开发项目的逐渐增多，配套逐渐改善，已经影响了一部分消费者开始关注该地段的发展；5、项目依靠潍坊周边地区同类产品的销售成功案例，给购房者带来购买欲望。T：威胁：1、周边的红星美凯龙项目，是商业综合业

3、态，后期肯定会又跟商业配套的酒店式公寓出现，在产品价格和客户源方面造成极大威胁；2、汽车北站在建高层项目虽未对外销售，但从其规划形态来看必然是商务办公和商业为主导，后期必然分流项目客源。S+O:优势+机会：1、针对消费者需求，提高项目自身品质，控制价格成本增长；2、炒作区域发展，提升购买者购买信心；W+O：劣势+机会1、加强市场宣传，提高项目知名度及塑造开发商形象；2、进行独特的产品形象定位；第-12-页共12页推广思路在产品同质化严重的今天差异化的产品定位以及创新推广模式是本案成功关键所在。根据以上SWOT分析及本项目自身特点，结合开发商的售价要求，「本项目」定位应综合

4、考虑市场未来的变化，向城市化逐步发展的宏观形势，以及地块特点、现实的需求情况，建议本项目的市场定位为：未来寒亭商业圈首家私人金套房优雅休闲私密（酒店品质）、地利贵气（区位概念及投资回报）一、项目价值攻防体系营造提升核心支撑支撑利基凸显-----投资价值：（小成本）稳赚超值的绝版投资机会产品营造-----产品价值：生活机能完善的酒店式优雅生活（空间及服务）市场基础-----地段价值：项目位于通亭街城市商业服务区第-12-页共12页二．客户定位（一）客群来源：（1）本地做生意的小店主，购置用于出租求利；（2）工资收入中、高，有闲钱，无投资渠道的职业人士；性格比较保守，有一定的

5、保值概念；（3）区域从事服务行业的购买a.用于生活居住之用，抵租房费用b.或闲钱投资，作为现在及将来的生活来源的一部分。（4）过渡型的年轻人和投资中高收入者（新婚家庭与白领）a.自用过渡，注重酒店式服务——轻松休闲的生活方式，即买即住、生活用品齐备的便利；b.用按揭去抵租房费用，日后可用于出租或出售付款，兼具保值增值功能。c.低收入结婚自用房，作为目前生活的过度房、（5）周边市场代理商及供货商办公用房a、与此区域有业务往来之外地企业或办事处作为办公b、及周边老板购买自住，看重生活服务及接近产业之便利。（二）客群年龄：主力客群为25－45岁第-12-页共12页三.销售计划的

6、制定动态销售、过程强化。资源挖掘、品牌铸造.阶段推广内容•第一阶段：入市准备期（认购）(时间：2010年11月----2010年12月)•第二阶段：公开期（开盘）(时间：2011年1月----2011年2月)•第三阶段：强销期(时间：2011年3月----2011年5月)•第四阶段：续销期(时间：2011年6月----2011年10月)•注：具体时间划分与实际工程进度相结合项目预计实现销售总额约为万元（包括公寓、商铺），具体销售总额以最终报批的销售面积为准，计划完成80%以上。根据上述销售周期的划分及项目工程进度、销售周期的特征，计划2011年度6月份前成销售额的50%，

7、计划11月份前完成销售额的80%。第-12-页共12页（1）入市准备期只收取定金和前期客户积累；（2）2011年1月－2011年2月是项目的实际销售周期，时间为1个月，计划实现总销售额的25%；（3）2011年3月中旬—2011年6月前实际销售周期3个月；计划实现总销售额的50%；（4）2011年6月—11月中旬计划实现总销售额的80%；四、专业化操作的营销系统为充分发挥项目的品牌优势，进一步完善项目在市场份额、品牌营销推广，物业管理等各方面工作，我们将按照统一的工作和经营流程对项目进行制度化，系统化经营管理。1.现场人员架构