家族企业发展与传承.doc

《家族企业发展与传承.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、境外高端房地产投资机会及其风险提示2010年12月28日随着我国房地产山场调控力度的加大，许多境内投资人把眼光瞄准了境外房地产市场，血众多境外房地产商业瞄准这个机会，争相来华布局。其屮境外高端房地产虽然占的比重很小，但由于其单价高、投资潜力大而在投资金额屮占有相当的比例。境外高端房产产詁涵盖高端公寓、别墅、酒店、会所甚至古堡等多种类型。如在华销售的澳大利亚房产产品多位于悉尼、墨尔木等地，以占地面积600平方米左右的别墅为主，德国的主耍是酒丿占公寓和小型股权商场，而法国等地的高端房地产商带來的多为巴

2、黎等世界一流城市的高端公寓，和具有浓厚历史氛围的欧洲古堡，其售价更是基本都在1亿元人民币以上。这些境外高端房地产产詁一般都具有鲜明的优势，这些优势有的來自于房地产项H本身，有的则来口于房地产所在地较为完善的金融、经济及法律环境。在金融体系方面，以澳大利亚为例，H前国内签订合同后须马上连本带息还贷，很难通过银行就同一•房产获得再次贷款，因此，房屋不通过出售基本无法套现获利。血在澳大利亚，签订合同时不必立即还贷，血是交房后才开始还贷，超过一定贷款数门可只还利息不还本金；再次贷款时，随吋按照当吋市场价格

3、增加贷款；在不出售房屋的情况下还可以将房屋的升值部分提现。这些都大大提高了房地产投资人运作房地产的灵活性。在经济环境方面，境外房产的定价、内部设施和租赁管理方面都较为完善，还以澳大利亚房产市场为例，同类合同有固定价位，房产商不得私口调价，否则要负法律责任；此外，将房屋出租后，在租赁合同期限内，房产经纪公司将全权代理业主收取租金，进行房地产管理，租赁屮出现的任何问题均由经纪公司解决,大大解除了投资者的后顾Z忧。这种完善的服务体系也与国内开发商、房地产经纪公司的不规范行为形成了鲜明对比。此外，境外房地

4、产的私人所有、永久产权属性，特别是在高端房地产屮，有些古堡和私有会所戻至是境外的历史文化遗产，除文化传承的内涵外，在境外严格的文物保护的法律环境下，其房产的安全性、持久性和升值潜力都具有相当的保证。反观国内的房地产仅70年的产权，而文物类的房地产对私人所有更是天方役谭。因此在这方面，境外房地产的吸引力非常大。但是如前所述，境外房地产投资毕竟是个不小的数F1,特别是高端房地产的投资额往往更是天文数字，因此在做出此类决策吋，更需特别谨慎，要特别关注有关风险。首先就是政治风险。在政治风险屮，首当其冲的是

5、该国的政策稳定程度，这是维护境外投资房地产安全性的最重要的因素Z—，在一•个没有稳定的政治环境的地方投资，风险极大。另外，该国与我国的外交关系如何也是需要重点考虑的因索，如果两国关系差长期处于不稳定状态，则有可能会因两国偶尔的交恶而导致投资者在卅地受到不公正的待遇，在有些法制不完善，私有产权保障不全面的国家，甚至有可能面临国家征收等不公正待遇。与之相应的，即使两国关系较为稳定，对于该国对外国投资者的政策，对私有财产权的保障程度，国家征收及补偿的相关规定也是必须要详细了解的，这些对于维护境外房地产投

6、资的安全性都至关重要。其次，在税收方面，境外各国政策差界较大，投资者在赴境外投资前需特别关注投资地的房地产税收政策。如欧洲等发达国家多有物业税等国内没有的税种需要征收，此外在一-些高税率国家，遗产税、赠与税的税率很高，像国内这样将房地随意赠与自己的子女或其他亲属的话，在境外通常都需要支付极高的税赋成本。投资人需要投资前详细了解相关税负，做好税务筹划，才能真正降低投资成本，并充分亨受境外高端房地产带來的投资效益。从境内來说，由于我国实行外汇管制体系，境内投资人境外投资在外汇结算方面会受到较为严格的限

7、制，因此在外汇进出、汇率变动及个人税收征管方面，投资者也须作出充分的论证和方案，才能在投资过程屮控制投资风险和投资成本，以保证投资效益。