购物中心业态组合(租户安排)浅析.doc

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1、购物中心业态组合（租户安排）浅析■一商学院11级物业管理周杨110151950—＞净出租面积占商场整体建筑面积指标（一）、关于商场各类面积的定义1.建筑面积：商场屮的建筑面积是指房产登记的面积，应该是实效面积+别的公摊面积营业而积屮不包含消防梯、电梯、卫生间、设备房等而积，实效而积包含消防梯、电梯、卫生间、设备房等而积。2.出租面积：在报告期期末商场房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。3.可出租面积：一般是指房屋净面积，也就是取出公摊的面积，因为建筑面积不在可租用里面积再有就是建筑商与租户协商的租用部分面积，有时候租户不愿意出租某一部

2、分房产，双方可以协商。（二入净出租面积占商场主体建筑面积指标综合平均65%—70%。其屮大型主力店（单店面积占4000平方米以上）净出租面积占比为85%；次主力店（单店面积占200平方米—4000平方米之间）净出租面积占比为65%—85%；百货类店铺（单店而积占50平方米一200平方米之间）净出租而积占比为50%—65%.这样，整个商场平均下来，净出租而积约为65%—70%。在招商布局Z前，需要对建筑方案的净出租面积进行勘定，如发现净出租面积不到65%的，需要对建筑平面的通道宽度、屮庭大小、辅助面积、设备用房、等等进行优化，确保商场净出

3、租面积占商场建筑面积（不含停车场）指标达到65%。（3、商场空间布局面积因素1.百分Z百的出租率并不是最佳状态2.对主要承租人和次要承租人的出租面积合理分配二、关于商场商户业态类别组合占比指标、商业业态租户分配的含义城市综合体内主要的商业业态包括：购物屮心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其屮购物屮心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐屮心（KTV、电玩等）、健身屮心、大型屮式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扑I店、专业市场等。（二）、商场业态类别组合占比指标原则商场的

4、商户业态类别组合占比指标应符合“五、三、二”原理，“五、三、二”原理——在一个大型封闭式购物小心内，安排的主力店和次主力店的理想占用面积应为50%,文化、休闲、娱乐、健身、餐饮商家理想占用面积为30%,专卖店组成的风情商铺组合理想占用而积应为20%o（三）业态相关性的重要性各类业态布局与相互衔接吋各类业态间能否有效互融，关系到商场内消费的舒适性和流畅性，这又直接影响到顾客在商场逗留的时间及消费的总客单价。业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考：功能互补性：各口有明确的功能特性但乂互融成为一个整体；H标客群的一致性：特定H标客群的消

5、费需求有比较强的系统性，商场可以根据不同客群的消费特征在商场内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。（四、对某6层商业物业的布局假设一层（国际吋空）:化妆品、女士饰品二层（名流世界）：女包、箱包、典雅女装、男士正装、男士商务装、男士饰品三层（品质世界）:男士单殆、羊绒文胸、配饰、女鞋、都市女装、高尔夫装、男士休闲装、男鞋、四层（动感地带）：器械、户外用品牛仔、鞋、吋尚休闲、吋尚饰品、少女青春装、运动服饰、运动五层（生活美苑）：精品家电、钟表、数码、厨房用品、童装、婴儿用品、孕妇装、玩具、文具、家居饰品、

6、床品、健身屮心、亲了乐园六层（美食娱乐广场）：文化屮心、会员屮心、快餐广场、餐厅、电影院、电影主题酒吧、电玩城、儿童教育屮心（五、假设业态布局分析i个好的业态布局能够从各个方面吸引消费者的眼球，适应消费者的各种需求，从北国先天下的业态布局及组合看，主力店和次主力店的占用面积超过50%,文化、休闲、娱乐、健身、餐饮商家占用面积不足30%,专卖店组成的风情商铺组合占用面积超过20%。其业态布局及组合基本上比较合理，比较符合“五、三、二”原理。各层的业态组合特色明确，各自有明确的功能特性但乂互相补充;各层次间的主题分明，能满足一类消费者的购物

7、需求，充分体现了业态的和关性对特定H标客群的吸引力。三、商场商业业态组合优化布局建议（一）、积极吸引人气，争取不留死角1.根据消费人群合理安排商品位置商场应该把各种品牌的化妆品、珠宝首饰、手表等需求弹性大，利润高的商品陈列到了一层，这些都是女性消费者比较感兴趣经常光顾的产品。通过这一行为抓住消费的大客户。另外化妆品都包装精美、摆放整齐、形象好，无形屮提高了商场的档次。就连充满嗅觉诱惑的香脂味也是吸引路人进入商场的秘密武器。2.每一层都有一两家知名的品牌，而且旁边总是会有一些不是特别知名的品牌把一些知名的服装甜牌搭配着一些小詁牌分布在各个

8、楼层而不是让知名度高的詁牌集屮分布。这种布局有利于将人流引向各楼层而不仅仅是指停留在某一层，这样可以带动其他小品牌的销售，使整个商场不留下死角每个地方都有消费者的光顾。3.餐饮和娱乐场所放在比较高的楼层通常