淮安房地产市场报告.doc

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1、淮安市场调研报告目录一、环境篇1、淮安市概述2、清浦区概述3、城市发展趋势二、市场篇1、房产综述2、个案详述3、调研总表三、定位篇——项目综合评分四、项目篇1、基本情况2、SWOT分析3、项目建议52淮安市场调研报告一、环境篇1、淮安市概述淮安市是一代伟人周恩来的故里。市跨古淮河两岸，相传大禹曾至境内治水“使淮水永安”，市名即淮水安澜之意。现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里，总人口527万，其中市区面积80平方公里，市区人口80万。位置面积：淮安市地处江苏省北部中心地域,淮河下游。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安

2、徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里，面积10072平方公里。地形地貌：淮安市地形西高东低，除市境西南部的盱眙县有丘陵岗地外，全市以平原为主体，地势平坦。境内河湖交错，水网纵横，京杭运河，淮沭河，苏北灌溉总渠，淮河人江水道，淮河人海水道，古黄河，六塘河，盐河。淮河干流等9条河流在境内纵贯横穿，全国五大淡水湖之一的洪泽湖大部分位于市境内，还有白马湖,高邮湖,宝应湖等中小型湖泊镶嵌其间，平原面积占总面积的69.39﹪，湖泊面积占11.39%，丘陵岗地面积占18.32%。土壤条件：淮安市属黄淮和江淮冲积平原.土壤主要为水稻土类,潮土类

3、,砂礓黑土类,黄棕壤土类,基性岩土类,石灰岩土类.有机质含量低,一般不足0.2%,PH值7～8之间.气候特征：淮安市属北亚热带向暖温带过渡地带，兼有南北气候特征。一般来说，苏北灌溉总渠以南地区属北亚热带湿润季风气候，以北地区为北温带半湿润季风气候。受季风气候影响，四季分明，雨量集中，雨热同季，52淮安市场调研报告冬冷夏热，春温多变，秋高气爽。光能充足，热量富裕。年平均降雨量912.9毫米，年平均日照时数2097.2小时，年平均气温14.4℃左右，无霜期211.2天左右；平均风速为2.6米/秒，以偏东风为主。也是气象灾害多发地区，主要气象灾害有：暴雨、洪涝、干旱、寒潮、霜

4、冻、连阴雨、冰雹、热带风暴等。水资源：淮安市水资源条件较好。市境地处淮河流域中下游，境内河湖众多，水网密布，南水北调工程粗具规模。境内年平均降雨径流深在199.0毫米～262.5毫米之间。总体上地表水资源较为贫乏，年际变化较大，年内分配不均，而地下水资源储量丰富，过境水量较多。土地资源：淮安市属黄淮平原和江淮朋友平原,陆地总面积为89.2万公顷，耕地和水域面积较大。2003年末，全市实有耕地面积39.28万顷。其中水田25.90万公顷，旱田13.38万公顷。此外，全市还有可供开发的黄河古道和其他河湖滩地近7万公顷，水域面积31.26万公顷。矿产资源：分布相对集中，能源矿

5、产资源有金湖县，洪泽县的石油和天然气，洪泽县老子山的地热。非金属矿产资源丰富，品种多，有盱眙县的凹凸棒石粘土，玄武岩，白云岩；楚州区、清浦区、淮阴区的岩盐；洪泽县、淮阴区的芒硝等。其中盱眙县凹凸棒石粘土探明储量2.72亿吨，远景储量达5亿吨，占全国总储量的近50%；岩盐资源探明储量1350亿吨(不包括洪泽湖底)，居世界首位，且品位高，埋藏浅，品质优，盐层厚度达100米～200米，卤水浓度在300克/立升～320克/立升之间，适宜大规模开发利用；淮安拥有华东最大的无水芒硝矿，已探明芒硝储量达20亿吨。52淮安市场调研报告生物资源：淮安市地域广阔，气候适宜，生物资源丰富。全

6、市有高等植物1500多种，其中木本植物234种，隶属34科146属；属国家重点保护植物有11种。野生动物有鸟类321种，经济鱼类83种，爬行动物48种，属国家一级保护动物9种，二级保护动物43种。其中洪泽湖的水生和湿地生物资源有水生高等植物81种，鱼类67种，底栖动物76种，鸟类194种，属国家一类重点保护的有4种，二类重点保护的有26种。森林资源：到2002年底，淮安市平原绿化，森林资源总量居全国先进行列，在全省位居第三。全市有林地面积9.07万顷，农田林网38万公顷，林网化率95.9%，四旁植树11000万柱，全市林木活立木蓄积量702万立方米，森林覆盖率18.2%

7、，高于全国1.65个百分点，高于全省7.64个百分点。物产：淮安市地处北亚热带和暖温带过渡气候带温，光、水、土等自然资源极为丰富，生产条件优越，适宜多种农作物的栽培和动物的饲养，市著名的“鱼米之乡”和全国重要的绿色农副产品生产基地，盛产优质稻麦、棉花、油料、林木、水果、畜禽、鱼虾等。行政区划：淮安市是江苏省省辖市，下辖清河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。此外江苏省淮安经济开发区计划单列。至2004年末全市有116个乡镇，其中24个乡、92个镇、另有13个街道办事处。经济社会发展中存在的主要困难和问题是：就业再就业的压力