房地产市场的结构和行为分析-论文.pdf

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1、建筑结构房地产市场的结构和行为分析摘要：我国的房地产市场已经形成了一种寡头垄断的形式，其中的定价和定产策略影响着社会经济的发展，房地产企业存在着强烈的合谋动机，为了优化我国的房地产市场，论文结合青岛地区的房地长情况进行分析，将着重论述房地产市场的结构和行为方式，以为拓展相关研究提供参考性的观点。一关键词：青岛、房地产市场、结构、行为、内容其价格P与利润RA；#-间的关系，即当价格在哪个区间时可以实现利润的最大1、引言化。P的取值和开发商A视为固定值的P洧关联，而无论开发商B定价多少，开明确—个市场类型是市场研究的基础，也是客观分析市场企业行为的前发商A的利润最大化是当其边际利润为零时0

2、取得的。同理，相对于开发商B而提，微观经济学将市场类型分为四种，分别是垄断竞争市场、完全垄断市场、言，也有同样的定价方式，开发商A和开发商B的利润都为RA=aA2／(2a一1)2-c。完全竞争市场和寡头垄断市场，而当前房地产市场具有寡头垄断的性质。房如果两个开发商不是选择独立的定价方式，而是进行串通，最大化双方的地产市场的结构和行为分析可以为房地产操作提供决策依据，从而减少房地利润来决定相同的价格，此时的价格一致P=A／2(a一1)，开发商A和开发商B串通产市场中的风险。后均分利润，每一方得到的利润都为RB=As／4(a一1)一C，RB-R=A2／4(a一1)(2a一1)，要R日一R的

3、取值尽量大，开发商A和开发商B有强烈的合谋动机，避免二者之2、青岛房地产市场的结构分析间的激烈竞争导致企业利润降低。青岛地区的房地产考法项目当前主要包含勘查设计、土地拆迁、防空地3．2屠地产企业确定产行、内务毒斤下室易地建设、城市基础设施配套、建筑企业养老保险、主体建筑工程及安房地产企业的定产行为在于向市场提供多少建筑，厂商提供的产量决策装、园林环境建设、管网安装等，其中的费用形式也非常多样，但在我国的房和市场的需求是直接相关的。我们假定开发商A和开发商B面临一条线性需地产市场的集中度并不高，以深圳万科、上海绿地、浙江绿城、广州恒大等巨求的曲线，其曲线模型为P=A—Q，两个开发商的产量

4、分别为QA、Q，总产量Q=头的市场占有率而言，其中最大的深圳万科2013年的市场份额不足2％，同样QA+Q；开发商A和开发商B的边际成本为零时，MCA=MCs=O，为了实现最大化在青岛地区也不例外，房地产市场形成了寡头垄断的局面。一的利润，开发商的边际成本等于边际收益，其总收益RA=PQ~(A—Q)Q=AQ一2．1青岛区域性房地产市场(Q+Qs)Q=AQ一Q—QAQm其边际收益MR^=AR,／AQ=A一2Q一Q当边际收益随着全国楼市的“跌潮”波及到青岛地区，多处的楼盘价格低于原定的价MRA的取值为零时，能够实现利润的最大化。开发商A和开发商B的反应曲线格，随着“国十条”等调控措施的发布

5、，新开楼盘价格出现暗降，以某处原定分别为Q=A／2一Qr／2，Q=A／2一Q,／2，而要取得二者之间的平衡，即是要求两反8000元／平米的楼盘，开盘的价格只定在7500元，平米，李沧区的延寿官周边的应曲线Q与Q的交点，古诺方程QA=QB=A／3，因而总产量Q=Q+QB=2A／3，平楼盘价格的均价7500元，平米左右，比周边的二手房还低560元。而此类情况衡的市场价格为P=A—Q=A／3，开发商A与开发商B的利润都为(A／3)2=A2／9。不是个例，福州北路开发商推出的价格10000元，平米左右，但该类楼盘是精上述的结论是在两个寡头独立定产竞争的基础上获得的，开发商A和开装之后的价格，去

6、除1000元，平米的装修价格，实际也只有9000元，平米，与前发商B很容易会相互串通，为了实现利润的最大化，会串通来确定它们的产两年的房价增长相比，降速明显。量。利润最大化的实现是通过边际成本等于边际收益为零的总产量Q获得的，2．2青岛房地产市场的壁垒现象开发商A和开发商B获得的总利润R=PQ=(A—Q)Q=30Q—Q2，而边际收益MR=(1)土地出让制度壁垒：土地是房地产开发的核心资源，而资金、技术、信AR／AQ=A一2Q，当Q=A／2是，MR=O，可以取得最大化的利润，开发商A和开发商息和规模经济等都难以构成限制，主要是由于房地产制度的特殊性，制造了B通过各生产一半来平分利润，QA

7、=Q~=Q／a，此时开发商A和开发商B的利润一进入壁垒。我国的城市土地实行有偿出让，大多以协议出让为主，据统计，协致，都为A2／8。同样，在市场中，存在寡头垄断的房地产市场中，为了获得利润议出让地块接近全部的90％，往年北京只有很少的土地是通过招标挂牌的方的最大化，寡头之间会通过串通共谋，减小损失，而尽可能获取更多的利润。式出让的，其余的都是协议方式供应的，受让方与出让方通过谈判订立土地4、核减政府行为致的不公现象转让的价格，实现土地使用权的过