海泉湾概念规划文本.doc

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1、目录1温泉旅游度假及发展模式研究11.1温泉度假发展模式总体趋势11.2温泉旅游发展模式主题研究11.2.1温泉疗养区11.2.2温泉度假区11.2.3温泉TOWN21.2.4三种模式综合对比21.3海泉湾开发模式及复合主导功能建议21.3.1海泉湾简介21.3.2海泉湾模式31.3.3复合主导功能建议32海泉湾度假区旅游资源分析42.1旅游资源特色、结构分析42.1.1特征、特色分析42.1.2数量、密集、布局42.2资源环境分析42.2.1自然环境42.2.2社会环境42.2.3经济环境52.2.4环境容量和承载力52.3开发条件分析52.3

2、.1区位条件52.3.2客源分布62.3.3投资状况63海泉湾旅游市场分析与定位73.1珠海旅游市场分析73.1.1旅游市场运行整体概况73.1.2客源构成73.1.3游客旅游目的73.2珠海市客源偏好概况73.3海泉湾客源市场定位73.3.1内外客源分析73.3.2市场定位83.3.3客源市场份额84海泉湾功能分区及概念规划84.1八大主题功能分区空间结构84.1.1功能分区空间分布结构84.1.2主题功能概要94.2海洋温泉中心概念规划104.2.1总体规划104.2.2设计构想114.2.3五大特色11155旅游产品体系分析115.1海泉湾

3、产品组合设计理念115.2产品结构125.2.1温泉养生度假产品125.2.2主题游憩度假产品135.2.3商务会议度假产品135.2.4产品营销策略146支撑保障体系147启示1515海泉湾度假区概念规划1温泉旅游度假及发展模式研究1.1温泉度假发展模式总体趋势总体趋势：温泉外延不断拓展，产生各种复合产品及温泉度假模式。如表1.1所示：表1.1温泉发展模式模式客群功能项目温泉疗养区特定人群保健养生温泉洗浴温泉疗养温泉保健温泉度假区中高端大众客群多功能温泉娱乐温泉养生温泉会议休养温泉TOWN泛客群系统温泉娱乐温泉养生温泉度假温泉居住温泉研究温泉艺

4、术1.2温泉旅游发展模式主题研究1.2.1温泉疗养区温泉疗养区从其特征、主题客源、优势与局限及具体案例来简要介绍。其特征是：1、温泉本身是最大的吸引物，具有特定疗效；2、疗养历史悠久，自然环境优美，医疗设备优良；3、主要产品为疗程性疗养。主题客源为疗养保健人群，医生、保险公司提供基础客源，形成长期固定客源体，停留期长（2到3周）。优势在于基础客源稳定和利润率高，而局限在于资源依赖性强、产品更新缓慢、市场拓展有限、市场适应能力弱。匈牙利的海维兹（HEVIZ)是温泉疗养区的典型代表。海维兹是建于湖中干地的一个小型温泉胜地,是匈牙利最有名的温泉渡假中心

5、之一,也是世界认可顶极的温泉渡假中心之一.位于巴拉顿湖的西南角落,有欧洲最达的热水湖海菲斯湖(HevizLake).海维兹拥有健康休闲中心及渡假中心,一整年都能吸引不少的观光客前来,素来被称为"风湿病患者的麦加圣地".1.2.2温泉度假区温泉度假区的特征是：1、在温泉上复合其他功能，温泉不是主要吸引物；2、针对细分市场，不同倾向性发展。温泉度假区的发展类型有三种：娱乐型、养生型、会议型。15娱乐型依托临近大城市，大众一日游为主，其优势为进入技术要求低，市场启动迅速；局限在于市场拓展有限，竞争激励产品生命周期短，更新要求高产品附加值低。养生型宣传突

6、出温泉医疗保健功能，开发突出配套系列养生产品，市场相对高端，注重健康调养，停留较长（2到3日）。其优势在于客源稳定，具有品牌效应，局限为管理、服务和产品开发要求高，市场增长速度有限。会议型配有大型的回忆设配，市场明确、产品开发主要针对会议客源进行温泉养生、康体。其优势在于市场针对性强，客源相对稳定、利润率高；而局限在于市场单一，竞争激烈，受地缘因素较大。1.2.3温泉TOWN温泉TOWN以温泉复合的生活方式成为主要吸引因素，针对各类市场，财务贡献率最高的是富裕阶级及中产阶级，不同停留时间复合，短暂观光+周末休闲+度假+常住。其优势在于：1、固定受

7、众的层次多，易形成客源群互补；2、产品开发中对于温泉条件限制小；3、产品生命周期波动小；吸引力随时间积淀提高。局限为：1、城镇发展产生不可控因素强；2、需要时间的积淀和整体风貌的控制；3、居住与游览功能不和谐配置会引起居民和游客双重不满意。意大利MERANA小镇是温泉TOWN的典型代表。从温泉疗养区到温泉度假区到温泉小镇的转变，提倡生活即度假的情境的旅游发展模式。集居住、工作、度假与一体，1.2.4三种模式综合对比通过分析温泉疗养区、温泉度假区、温泉TOWN的特征和优势以及局限性，可知在：市场拓展、生命周期、资源依赖性、产品复合型、开发难度、综合

8、成长性这六个方面潜力对比为：温泉TOWN>温泉度假区>温泉疗养区。未来温泉旅游的发展模式为：温泉TOWN。1.3海泉湾开发模式及复合主导