中国房地产企业融资渠道分析-论文.pdf

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1、2014年第25期经济研究导刊No．25，2014总第243期EC0N0MICRESEARCHGUIDESefi~No．243中国房地产企业融资渠道分析曲远洋(哈尔滨金融学院，哈尔滨150000)摘要：在中国城镇化进程中，房地产企业发挥了重要的带动作用。但是同时由于房地产行业的投资大与周期长特点，仅仅依靠自有资金无法满足资金需求。由于中国金融体系尚不完善，金融市场尚不规范，相应的政策还需要调整，导致房地产企业融资渠道窄，而住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。中国的住房金融业的发展，对住宅产业与金融行业来说，更多意味的是机遇。关键词：房地产；融资渠道；金融资本中图分

2、类号：F830文献标志码：A文章编号：1673—29lx(2Ol4)25加137—02。房地产抵押贷款证券化两种基本形式，目前尚处于初级发展一、房地产市场主要融资渠道的阶段，处于摸索发展过程中，相关的法律法规也在不断的1．自筹资金完善过程中，一旦成熟，势必会成为中国未来房地产企业融自筹资金是房地产企业正常经营并进行项目开发必须资的主要渠道。的资金，中国相关的规定自有资金必须达到总投资的30％。5．募集上市如果开发项目规模相对较小、投资额不大的情况下，自筹资募集上市是企业进行筹资的重要资本市场。由于要求上金基本可以满足项目自身的资金需求；但是当项目规模较大，市公司的条件比较严格，审批时

3、间长，成本高，因此对于房地投资额度较大时，尤其是当现有房地产市场不是很景气时，产的短期的融资需求是很难满足其现实需要的。为了抑制因房自筹的资金无法满足自身开发的需要，会导致项目开发出现地产过热发展，国家近年来抑制在进行宏观调控，对于房地产资金断裂，引起连锁的负面影响。业的上市条件的规定也极为严格，多数房地产企业无法达到。2．预售回款资金6．发行债券房地产预售是房地产企业进行销售的一种方式，也是解发行债券是企业融资的一个重要方式。这涉及到公司现决开发建设资金的较好的融资模式。由于房地产区域过热发有债务和公司未来发展趋势，以及项目的可行性，以及发行展，国际进行了宏观调控，对于预售条件进行

4、了严格的限制，条件的规定也比较严格，对于企业的相关财务指标以及担保即必须达到主体封顶后，相关部门才可以颁发预售许可证，房条件等有严格限制。另外中国目前债券市场规模较小，流通地产企业方可进行预售，取得销售回款，因此在开发前期拟受到限制，发行成本也较高，企业债券发行和持有的风险均采取预售回款筹资资金的方式已经无法达到融资需求。较大。尤其是长期债券面临着较大的利率风险。可见房地产3．商业银行贷款企业拟通过发行债券来达到融资的目的，以缓解近期资金需商业银行贷款是中国房地产企业传统和主要融资渠道，求是很难达到的。多数房地产开发资金需要从商业银行贷款取得。融通资金的7．房地产私募股权投资安全性、

5、流动性、盈利性是商业银行关注的核心。随着国家对房地产私募股权投资是房地产市场发展到一定程度的房地产市场的调控，商业银行严格限制了房地产开发企业进产物，是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金，然后行商业贷款，多数房地产企业通过银行套取资金买地开发模以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式，属式无法实现。于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种4．房地产投资基金融资方式。一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退房地产投资信托基金(REITs)是近年来中国金融市场上出四个工作阶段，是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。出现的一种金融工具，它类似于其他的信托基金，但是

6、它属8．民间资金于专门设立的房地产投资机构进行房地产投资经营管理的在现有融资渠道瓶颈限制因素，发挥民间资本作用是房一种专门房地产信托基金，既可以封闭运行，也可以上市交地产企业的一个重要融资渠道。中国法律规定，只有金融和易流通。而对于房地产证券化包括房地产项目融资证券化和合法非金融机构可以吸纳社会闲散资金，利率不得超过国家收稿日期：2014—07—02作者简介：曲远洋(1973一)，男，黑龙江哈尔滨人，副教授，高级会计师，硕士，从事财务管理、企业管理、房地产金融等研究。·-——137-——规定利率的四倍。很多企业直接向社会进行吸纳资金，许诺融市场的健康发展需要。虽然中国企业和个人信用记

7、录体高息，实质是属于非法集资。所以房地产企业可以通过非金系正在逐步建立，但是尚不完善，则必将导致银行无法全融机构向社会吸纳闲散资金，以缓解短期资金需求。面掌握借款人的真实财务状况，容易出现违约风险，对中国房地产市场规范发展和房地产金融的与安全运行会造二、当前房地产金融市场现状分析成严重影响。房地产金融相关配套法规是否健全和完善，将1．过分依赖于银行信贷为主的融资工具直接制约着未来中国房地产金融健康发展以及房地产业的虽然股票和债券等直接融资的金融市场得到了一