经典回顾-万科城营销总结报告ppt课件.ppt

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1、万科城及其营销内容纲要CATALOG【一】历程回顾【二】一期喜忧【三】万科城航展PART1历程回顾1、营销大事记2、营销思路回顾3、各节点营销点评4、各阶段广告欣赏1、营销大事记2、营销思路回顾营销大事记【历程回顾】PART13、各节点营销点评4、各阶段广告欣赏12003年7月4日，深圳市万科房地产有限公司以9.7亿元的价格成功竞拍G03404-0001地块，再次拉开“万科造城”序幕。22003年7月10日，万科城销售组成立，同年8月，四季花城销售大厅正式开始登记万科城意向客户。1、营销大事记2、营销思路回顾营销大事记【历程回顾】PART13、各节点营销点评4、各阶

2、段广告欣赏342003年10月1日，万科城参加“2003年深圳市秋季房地产交易会，派发市场调查表，进行意向客户登记。1、营销大事记2、营销思路回顾营销大事记【历程回顾】PART13、各节点营销点评4、各阶段广告欣赏52004年5月1日，万科城参加“2004年深圳市春季交易会”，第一次正式面市。61、营销大事记2、营销思路回顾营销大事记【历程回顾】PART13、各节点营销点评4、各阶段广告欣赏72004年7月，万科城广告推广正式开始，“深圳人，未来生活在哪里”引来铺天盖地的争议。82004年7月31日，一期正式开始认筹，1121单的成绩创下了万科乃至深圳市场排号认筹的

3、记录。1、营销大事记2、营销思路回顾营销大事记【历程回顾】PART13、各节点营销点评4、各阶段广告欣赏92004年7月31日，万科城在四季花城举行产品发布会，通过现场演唱广告歌、行为艺术表演等创新形式，较好的将发布会与项目推广主题相结合，并赋予更多的新闻炒作点。1、营销大事记2、营销思路回顾营销大事记【历程回顾】PART13、各节点营销点评4、各阶段广告欣赏102004年9月25日，万科城与万客会联合举行“万客会会员开放日活动”，吸引近4000名客户现场参观，提前感受“城”意。1、营销大事记2、营销思路回顾营销大事记【历程回顾】PART13、各节点营销点评4、各阶

4、段广告欣赏112004年10月1日，一期开盘，连创万科集团开盘当日销售面积、销售金额、销售套数三项记录。1、营销大事记2、营销思路回顾营销大事记【历程回顾】PART13、各节点营销点评4、各阶段广告欣赏122004年10月31日，万科城二期正式开始认筹。132004年11月27日，一期业主“感恩节嘉年华暨焰火晚会”即将进行……1、营销大事记2、营销思路回顾营销思路回顾【历程回顾】PART13、各节点营销点评4、各阶段广告欣赏1.2.1项目营销背景1.2.2产品定位过程1.2.3营销门槛突破1.2.4营销目标分析1.2.5营销推广思路1、营销大事记2、营销思路回顾营销

5、思路回顾【历程回顾】PART13、各节点营销点评4、各阶段广告欣赏项目营销背景2240元/平方米的地价将我们逼上华山一条路“关”的矛盾不断激化四季花城奠定品牌基础，带来客户资源关外市场开始火暴，竞争力度加剧3万平米商业是个烫手的山芋深圳城市化进程带来利好消息1、营销大事记2、营销思路回顾营销思路回顾【历程回顾】PART13、各节点营销点评4、各阶段广告欣赏产品定位过程定位的思考准确的产品定位直接决定项目成功与否,万科城销售组前期对市场、客户以及四季花城销售情况进行了深入细致的研究，在设计输入和产品定位方面给万创提出大量建议，前后共出《初步产品建议书》、《产品建议书》

6、、《深化产品建议书》三版，诸多的矛盾在一次次的会议中解决，最终出现两个不可调和的矛盾：商业与住宅的矛盾：万科从未做过如此之大的社区商业，如何规划、如何定位，与住宅的关系是让我们殚精竭虑的问题。开放与封闭的矛盾：“新城市主义”，一个美丽的字眼，但是对于万科城这样的大型城郊住区来说，可真是“几多欢喜几多愁”。1、营销大事记2、营销思路回顾营销思路回顾【历程回顾】PART13、各节点营销点评4、各阶段广告欣赏产品定位过程万科城定位的反反复复第一阶段继续做四季花城升级版第二阶段加大高档产品比例，提出“深圳首创大型TOWNHOUSE亲地社区”物理定位优势：稳妥，继续消化四季花

7、城的忠诚客户劣势：价格无法拉高，无法形成差异化竞争优势：可以实现利润，实现差异化竞争，消除地域障碍劣势：高端产品接受度存在风险，出现大量小高层，销售没有把握最后结论拔高档次（产品设计和产品命名）小高层创新LOFT1、营销大事记2、营销思路回顾营销思路回顾【历程回顾】PART13、各节点营销点评4、各阶段广告欣赏营销门槛突破万科城营销推广的难度除了常规问题外，主要集中在实现以下三个方面的突破：1.心理关口的突破——通过片区炒作引导客户对城市未来发展趋势的判断，树立“大深圳观念”，弱化“关”的概念，突破客户的心理障碍；2.价格心理界限的突破——打破关外物业价格低于关