2018年最新上海二手房交易流程.pdf

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1、.2018年最新上海二手房交易流程?购房前期调研是否有租客，需租客放弃优先购买权的书面承诺；去小区物业了解有无物业费欠缴的情况；了解供电供水燃气是否正常，房屋质量是否有问题，是否漏水，墙壁有无裂痕等；和小区保安或邻居打听下是否属于凶宅；小区几公里内是否有化工厂，垃圾焚烧厂，变电站，高压电线等；房子是否靠主干道等。?产权调查产调信息并非只能通过房产中介才能获取，付定金前买家可以和卖家一起去房产交易中心，卖家凭身份证拉产调。'..产权调查一般包括如下信息1、产调查询是否完整所查房屋若无抵押等特殊情况

2、，都会有“房屋状况及产权人信息”以及“土地状况信息”两页信息，上面标注了房屋的面积、类型、权利人、房地产权证号、土地权属性质、土地用途等基本信息。若房屋有抵押，则会另有一页“房地产抵押状况信息”，显示出该房产的抵押权人、债权数额，债权履行期限等，抵押信息一目了然。注意事项：现实中有人故意漏查几项重要事项，例如抵押信息、限制信息，用于欺骗债权人，已达到借款目的，最后造成债权人权利受损。2、房屋状况和产权人信息此处主要看房屋面积、门牌号、权利人等基础信息是否和房产证上一样，里面的竣工日期需要特别留意

3、，直接影响到贷款的年限；底下的打印日期也需要看清楚，时间隔太久的，房屋的权利信息可能已经变更过了。需要注意产调上所有权来源项目，目前所有权来源有分如下几种：房改售房、分割、买卖、继承、赠与、变更、析产等。其中出售继承的房产不满足满五唯一的条件卖家要承担20%的个税！3、土地信息w'..土地都是国家的，你只有使用权,有的开发商一块地拿下来开发10几年，土地年限大大缩水了！4、抵押状况信息抵押权人：此笔贷款的放款机构，也可能是典当行等其他金融机构；期限：此笔贷款的年限，一般30年以下；债权数额：此数

4、额为总得贷款数，每月还款后，剩下还有多少数额是看不出来的，这个需要去贷款银行才能查询得到；备注：此笔贷款的组成，包括纯商业贷款、组合贷款、纯公积金贷款、消费贷款等打印日期：不要隔太久，最好一周内；此处仅列出一项抵押信息，有的房产会有好几个抵押信息，所有的贷款数额加起来就是该房产总得负债。备注：私人借贷，民间高利贷等产调是看不出的！5、限制状况信息限制状况分为：司法限制：即法院查封，房东的债务、经济、劳动、合同等官司都有可能引起不动产的查封；'..轮候查封即该房产已经被多次查封，想了解具体什么查封

5、原因可以根据限制原因中的案号，到相应法院去咨询；行政限制：即行政机关对房产做出的限制交易，最多的原因是：违章搭建、破坏房屋结构等其他限制：公安等国家机关对于产权人牵涉犯罪后的财产查封等；限制期限：司法限制一般2年，到期后法院续封为一年，只要案件不结，可以不断续封；其他性质限制都是无期限的，直至违法行为消除，方能解封。6、租赁登记租赁登记，办时方便去时难，租赁未到期解约的很多，此时需要双方共同申请办理撤销登记，一旦租客回老家或是不配合就比较麻烦了；而且二手房交易若是有租赁登记，需征询承租人意见方可

6、出售7、异议登记此登记通俗讲：产证上没你名字，但又是利害关系人，一旦权利人把房子卖了会损害到你的利益，那就可以做异议登记，但异议登记属于临时性的，需要利害关系人尽快向法院发起诉讼，保护自己利益。'..?居间协议：1.核实上家身份证，房产证，户口本，中介身份证；2.违约处理办法，如不能按时过户，交房，中介私自将房产证交由上家，房屋质量出现问题等如何处理；3.商量好付款批次和数额，以及各批次付款日期，给一次钱上家要打一次收条（定金，首付，贷款，尾款）；4.户口迁出条款目前我国无法通过诉讼强制迁出户口

7、，派出所也不会强制将卖家的户口迁出，因为迁户口需要卖家本人申请，因此在二手房买卖合同中对卖家户口条款的约定很重要：留下卖家其他房产信息或实际居住地信息；明确约定迁出户口的期限，逾期后按照每天xx金额收取挂户费，费用的性质可以不是违约金；或者和卖家商量好押一定的尾款，户口迁出后尾款再付给卖家，上海一般一个户口押20万。5.税费问题（中介费；增值税；个税等）及违约处理；6.产证上出现的名字都需签字；7.产证交中介保管，并且出具保证书，一旦产证私下交给上家，出现网签房子被抵押，中介负全责，赔偿下家双倍

8、损失；8.付订金。?网签：买卖双方签署《上海市房地产买卖合同》：1、买方限购资格:在上海购房仅适用于以下三种情形的家庭（1）上海户口但无住房的家庭；（2）上海户口仅有一套住房的家庭；（3）非上海户口但能提供连续满五年社保或者税单的！2、买方提交材料：上海户籍：身份证、户口簿、结婚证（未婚人士提供民政部门开具的未婚证明）非上海户籍：身份证、户口簿、结婚证（单身限购）、纳税或社保证明3、卖方提交材料《不动产权证书》记载的全部权利人的有效身份证明。'..注意事项：签定合同时，必须所有产权人到场，家庭成