同致行海南海域阳光项目营销策略汇报ppt课件.ppt

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1、【谨呈：海南阳光美基投资开发有限公司】海域阳光项目营销策略汇报本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。2010年我们在入秋时分迎来了最凌厉的寒冬调控对市场的影响将挑战我们传统的营销思维这一年，我们要抓住最有利的时机这一年，我们要做最充足的准备，面对最变幻的局面写在前面：R2期望结果（我们希望达成的目标？）Q解决问题的核心S情景背景（我们有什么？）针对性铺排营销执行工作本案初步拟定的营销目标高端度假领导者奠定高端品牌形象提升客户满意度实现高速销售项目目标：占据海口市场高端度假产品领导者地位，以及影响海南高端市场的影响力项目品

2、牌目标：以项目品牌带动发展商品牌的提升，开创国际旅游岛的度假生活样板客户目标：形成持续的客户满意度，其影响下的圈层和口碑营销将成为项目成功的关键销售目标2011年计划推出销售面积6.4万平米，12个月为周期，实现一期签约面积5万平米以上，均价18000——20000元/㎡，签约金额8个亿以上基本目标核心目标本报告以核心目标为重心，进而实现基本目标说明：基于项目整体价值最大化、全盘顺畅销售的考虑，2011年5月正式售楼处开放前必须消化掉部分产品，从而减轻后期淡季的销售压力。目标下的问题：1号楼南向作为首发产品必须实现开盘热销，以带动后续产品顺利销售，必须实现快速资金回笼，冲量出货

3、；在12月前必须推出除海景楼王外的所有产品，抓住年度销售高峰期。销售目标：快速资金回笼，实现全年销售8个亿前提：2011计划推出销售面积6.4万平米，实现均价18000-20000元/㎡（精装）；4月起正式进入销售，全年销售时间为9个月；目标：实现签约面积5万平米以上，签约金额8个亿以上高价格高品质天利龙腾湾荣域第一阵营第二阵营国瑞观海居第三阵营天一方国瑞城田德海泉湾泰达天海国际美锦熙海本项目（目标）形象目标:始终保持第一阵营的姿态，坚持“高端”路线，拔升客户的心理价值认知度，再利用高性价比建立竞争优势本项目必须在形象上保持在第一阵营在形象上和竞争对手进行区隔，才可以提升客户的

4、心理价格认知；再以相对优势的价格定位占领市场。以突出的性价比最终实现高速销售的目的。海岸塞拉维城市海岸紫园美林谷品牌目标:以项目品牌带动发展商品牌的提升，卖得好才是真的好海域阳光——国际旅游岛的生活样板高端排他化品牌占位市场分析营销策略市场大势西海岸竞争竞争下的核心价值思维导图项目定位核心价值梳理阶段推广策略传播策略营销配合与预算推广主题客户定位价格定位营销策略基础营销策略总纲政治经济：调控与需求陷入两难，结构调整存在短期内必然性受09年刺激政策的持续影响，10年1季度11.9%的GDP增速明显趋热，而过度的财政政策和货币政策将严重危害实体经济的运行，尤其是财政政策带来的挤出效

5、应显著，刺激政策不可持续。上半年，央行三次上调法定存款准备金率、房地产调控“国十一条”和“新国十条”连续出台以及管控地方政府债务风险等措施，表明宏观政策逐渐收紧。10年2季度GDP增速下滑至10.3％，上半年GDP增速达11.1％，步入稳定区域。经过09年的“V”型复苏之后，后续宏观经济走势将趋于“W”型。市场变革：银根收紧挑战海南市场，短期投资/投机缺乏空间海口市中国银行、建设银行均已停止对外地购房者发放贷款，部分银行不能办理第三套房贷，后续其他商业银行即将陆续跟进。部分楼盘，如城市海岸、美景熙海等纷纷启动分期付款。项目总投资额达到25%以上即可办理《房地产预售许可证》。认筹

6、形式监管不严，对捂盘、违规认筹等行为并为作出严格管理。高压调控：高压调控以期兑现承诺，年内楼市堪忧，海南难以幸免，明年或存在大幅反弹，房产税成为本论调压轴大戏9月29日出台的“五项措施”，同致行研究认为，这次调控表面上来看是抑制需求，实际是为未来楼市供应争取时间，最终达到“保持房地产价格的合理和稳定”之目的。抑需求——这次调控依然是“国十条”的延续，只不过是一个加强版，其政策的强化主要体现在对需求的抑制，主要有三个方面：紧信贷、限购令、严税收；等供应——抑制楼市需求在短期上效果可期，但长期来看就未必。一旦需求释放难保不会推动楼市反弹，这次调控对需求“严阵以待”并非本意，真正目的

7、在于为增加楼市供应争取时间。待执行——这次调控加码说明一个事实：中央一直都备有应对楼市不同变化之对策，即政策尚未出尽（比如：房产税），这一切只为达成一个目的：保持房地产价格的合理和稳定（温总理在9月30日国庆招待会上的致辞），但这需要各部门及各地方政府的贯彻执行才能实现。海南楼市：限购和信贷短期压制后，预计到2011年下半年，海南仍不失为中国热钱最佳投资板块之一近期海口政策落实10月14日，海口出台《关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策意见》，从即日起至2010年12月31日，海