安徽六安皖西大戏院商业项目前期定位报告

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1、ANHUILUANPre-positioningreportsbusinessproject安徽六安皖西大戏院商业项目前期定位报告初期汇报弘策·中国营销策划中心一部项目战略提案的基本构想本次报告的重点：主要针对本项目的整体规划定位以及商业部分进行了详细的定位与阐述，关于住宅以及其它产品形态的具体方案，将在后续报告中分阶段向贵司汇报！弘基企业-弘策中国，从市场状况与消费者的角度出发，通过精确细致的市场分析、商圈分析与消费者分析，并充分考虑到“开发商整体项目价值最大化、体现六安市政府政绩”等各层面要求，明确了“六安皖西大戏院项目

2、”突破性的市场定位方向，并制定了此次项目的商业前期战略定位方案！项目战略提案的基本架构消费者及商家属性研究地块属性研究项目区位分析项目现状分析项目交通分析项目SWOT分析消费者访问研究商家访问研究消费者研究方案消费者基本特征消费者消费习惯项目概念测试消费者研究小结商家研究方案受访商家信息部分商家介绍商户研究小结定位依据案例研究主题定位规模定位客户定位项目整体定位产品规划研究经济测算分析整体布局规划说明建筑规划与业态规划内街商业价值规划地上地下商业互动地下停车规划分析整体规划的标志性建筑风格景观规划业态功能定位业态档次定位业态

3、比例定位业态分布示意商家要求参考持有销售比例销售价值评估租金价值评估整体效益测算商圈界定分析商圈详细分析商圈辐射分析市场属性研究城市规划分析经济环境分析政策因素分析房产市场概况宏观市场分析微观市场分析项目业态研究CHAPTER1:地块属性研究区位分析现状分析交通分析SWOT分析项目地块位于安徽省六安市区，核心商业中心。北侧为城市核心商业街——皖西路，最南端城市干道——大别山路。东西两侧毗邻城市商业体——浙东商贸城、苏果商业（规划）。区位分析现状分析交通分析SWOT分析项目西侧皖西大剧院项目西侧分割道路项目北侧现有商铺项目东侧

4、五星电器项目基地现有民居项目南侧端头现状项目地块现有形象较差，与城市核心商业区完全背离。区位分析现状分析交通分析SWOT分析项目位置火车站及客运南站客运西站客运北站客运东站六安市位于三省通衢的战略要地，铁路（动车组）、公路、水运较为便捷。周边县市至六安市区车程在1小时左右，周边县市消费者进城消费较便利。地块处于六安市区核心位置，城市主干道围绕地块四周，与各客运站点及火车站等交通极其便利。1小时区位分析现状分析交通分析SWOT分析项目位于六安市核心商业中心，区域位置优越。市级核心商业街皖西路位于项目北侧，地段知名度显著。四周紧

5、邻城市主干道，交通便捷。项目沿皖西路街面较长，商业价值优势体现。总建筑面积逾50万方，地标性建筑优势明显，利于项目标志性形象塑造。区域内消费力旺盛，各业态商家存活率较高。当地房地产市场商业项目投资热度较高，销售状况良好。区域内政府部门等企事业单位中高消费人群密集，周边区域潜在中高端目标消费群体较为集中。对于皖西路核心商业圈的形象品质逐步提升，打造核心商街的规划有助于项目今后的打造。竞争环境：目前项目周边无在建大型综合性商住项目，现有商业规模无法与本项目匹敌。本项目集多种产品形态于一体，复合功能强，为今后规模性效应以及细分目标

6、市场，提供差异化产品，引领市场提供机会。消费能级提升：当地商业品牌正处于逐步提升阶段，亟需导入具备一定知名度、时尚性的商家品牌满足日益增长的消费需求。竞争：城区较小，对于今后部分对于经营位置要求较低商家业态的导入有一定的不利因素。同时区域内有大型主题商业在售（在建），将对本项目今后入市销售产生分流作用。学区：政府规划主要学区在区域西北侧，对于本项目住宅产品销售有不利因素存在。调控：目前当地政府已出台住宅产品限购政策，如区域市场仍保持高速增长，不排斥政府会出台更为严厉的打压政策以稳定市场。优势威胁机会劣势体量大。开发周期长，项

7、目在拆迁、后期建设等方面不可预见性风险较大。地块内部及周边为老式居民区，脏乱差现象严重，同时周边相邻街道沿街底商较不成熟，不利于项目自身品质提升。南北高中央低的地势形态对项目规划会造成一定影响。CHAPTER2:市场属性研究之一：宏观市场分析政策环境分析经济环境分析区域规划分析之一：城市发展整体规划分析房产市场概况大别山北麓中心城市省会经济圈副中心区域性交通枢纽安徽省加工制造业配套基地之一六安市域政治、经济、文化中心市域规划区中心城区向北积极延伸向南逐步完善2008-2030年六安“十二五”规划经济发展目标明确，现正处于城市

8、开发起步阶段，随着规划方向的实施，六安作为交通枢纽、省会副中心作用将不断扩大。政策环境分析经济环境分析区域规划分析之二：城市整体行政划分特征房产市场概况六安市位于安徽西部，大别山北麓，俗称“皖西”，是大别山区域中心城市。现辖金安、裕安两区和寿县、霍邱、金寨、霍山、舒城五县，以及省级六安经济