大胡同商业区调研报告.doc

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1、大胡同商业区调研报告调研目的：通过对大胡同商业区的调研，更加了解天津商业区的规划特点与建筑风格等坐落位置:位于原天津九门外的古衣街，是天津较早的商业街市。建筑性质：它属于大型商业建筑，使广大消费者旅行购物的好地方。建筑面积：市场总建筑面积20多万平方米，是天津乃至中国北方最大的小商品集散地之一。服务对象：大胡同商业中心以批发功能为主体，按不同经营品种进行严格的分行划市，涉及服装、针棉、箱包皮具、皮鞋、小百货、日化、玩具、食品等。场内格局统一、井然有序、店铺和摊位形式灵活多样，采用可拆分设计、满足各界多层次经营和投资需求。交通状况：大胡同位于促使天津商贸腾飞的“金三角”地带、九河下梢的天津

2、母亲河——海河三岔口，坐落于天津的市中心。这里交通顺畅、客商云集、市场交易火爆，街面热闹非凡，商业区位十分优越。“金三角”地带历史上曾是南北漕运的交汇点和全国各地特色商品的集散中心。目前存在问题：1、业态单调。天津大胡同商业区改造将天津街定位为集购物、旅游、休闲、餐饮于一体的商业街，尽管在新改造项目的招商中注意了业态规划，但追求招商率使一期改造新开业的商业项目无法避开与已开业的老商业项目业态的重叠，天津大胡同商业街已成为大型百货业的聚集地，新增加的餐饮业态自身缺乏老字号餐饮的号召力而步履为艰，正在经营的几家娱乐场所由于娱乐设施基本上与市内其他商业区雷同，缺乏新颖性、平淡无奇的经营使天津街

3、的娱乐业没有打出市场，取得一流商业街应有的社会影响力。新引进的新型旅游观光车造型新颖，环保科学，但叫好却不卖座。如此一来，凭借百货业支撑天津街的业态组合不可避免在市场竞争中不被消费者垂青，依照市场规律，解决天津街商家定位雷同，进行旨在提高天津街区域竞争力的业态调整已成为当务之急。　　2、功能不全。交通问题、停车问题、公交与站点问题均困扰天津街人气提升。　　3、商业饱和。，商业饱和、市场分割、购买力分流以及自身之间错位经营成效不明显，使原本由于改造对天津街商业经营状况产生的消极影响开始放大，商业街内部相互竞争的压力增加，内耗加大，凝聚力降低，无法发挥天津街整体优势，致使像早期开业的天和广场

4、不得不吞下部分楼层闭馆调整的苦果，后期开业的天海同乐城地上部分、天植商城B座招商受阻。　　4、居民区动迁。这些常住人口的迁移，对天津街人流的影响也不言而喻。目前环绕天津街公交线路仅有18条，与毗邻的青泥洼桥商业区周边36条公交路线有明显的差距，交通组织的滞后、客流运量的悬殊及常住人口的迁移很大程度限制了天津街客流的增长。　　5、南北收入水平、生活习惯差异。众所周知，南北方城市居民收入差距明显，对人均可支配收入不高的天津本地消费者而言必然很难消化，而我市尚未迎来旅游的高峰，国内外旅游者购买力也未完全在天津街上表现，自然与天津街商家所期待的开街后货如轮转的繁华差距很大。此外，南方人生活喜欢昼

5、伏夜出，过夜生活，北方人截然相反的生活习惯也使天津街上的以经营特色小吃和夜宵服务为主的福铭祥开业后即遭受尴尬。　　6、商业文化气息不浓。天津街失去了原有的历史文化延续也十分明显，天津街作为有百年商业历史的老街，其沧桑变迁本身就是大连市商业发展的一个缩影，但在当前的新天津街上很难找到天津街随岁月变迁发展的历史轨迹。　　振兴天津街商业步行街的对策　　1、遵照市场规律，加强业态调整。天津街商业步行街繁荣兴旺的关键取决于业态组合是否科学，符合市场规律。对于已开业的商家要依靠市场调节业态，重新规划业态，已摆脱传统百货定位的集时尚、休闲、娱乐、舒适、人文关怀于一体的新天和将于年底前以全新的形象矗立于

6、天津街，成为天津街商业街又一大众消费的商业品牌。要充分利用小街小巷经营成本低，将大型购物中心因经营成本高的原因而无法经营的低档的受百姓欢迎的商品引进来来填补业态。　　2、完善功能，提高区域竞争力。进一步加强天津街商业步行街的交通组织，努力争取市有关部门支持，对天津街周边路线进行调整，使进入商业街的交通车辆自由方便。在天津街周边增设公交车乘降站点，设立专用出租车停靠站。　　3、加快多业并举，缓解商业饱和。当前天津街已成为大型商业设施的栖息地，新天津街无论现在还是将来，商业还是步行街的主体，但要发挥商业步行街的整体优势，商业就必须创造差异化经营，有效地与传统百货业形成经营错位。　　4、增加文

7、化品位，弘扬天津街商业文化。进一步挖掘天津街潜在的文化价值，市场化运作商业旅游文化活动，提升步行街文化品味。加强天津街户外广告文化感染力，设立展现大连名企风采的大型实物广告，体现商业街的高雅和繁华。展望未来天津正处在新世纪的重要发展时期。党的跨世纪发展目标，鼓舞着全市人民以饱满的热情和创新的精神努力开拓新世纪。随着天津向中国北方商贸金融中心、全方位开放的现代化国际港口大都市迈进的脚步，依托海、陆、空天然交通优势和雄踞三北咽喉的地利优