威海环翠区住宅市场.doc

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1、.威海环翠区住宅市场（非海景房）个案调查分析一、商品房类1、文化名居n经济技术指标：该项目位于威海环翠区文化中路威海市文化中路52号（市委党校东侧），由10栋11层小高层，4栋15层高层住宅和商业组成，可容纳500余户。项目总占地面积6.2万平方米，总建筑面积75642平方米，容积率1.4，地下停车场比例1:1。n配套：小区配套：双会所设计、1.2万平方米商业风情街，1千多平方米超大幼儿园。生活配套：水、电、暖、、有线电视、宽带、智能化封闭式物业管理。区域配套：威海一中、小商品城、市委党校、古斋小学、古寨中学、博物馆、日报社、电视台、幼儿园，环翠楼公园、邮政局。1、3、12、7、116路公交

2、车。n产品特征：小区规划：南北中心轴左右对称，门前两侧有两栋临街商业办公楼，紧接着是文化风情街商铺。商铺上面是住宅。地下停车场有电梯直道住宅。园林风格：“晋韵唐风”的园林景观设计、江南园林，配以大量的竹景。建筑风格：现代中式，青砖白瓦。户型特征：倡导的全户型，真正实现明厅、明卧、明厨、明卫的“四明”设计；单位间隔方正，布局精致实用，空间利用率极高。室结构布局私密空间与公共空间的区隔，清污分离区隔，动静分离区隔；n户型及面积配比：户型面积从83到284平方米，十多种户型............据不完全统计：....一房两房三房四房复式合计比例A83.86/60//60大于0.2B93.25/4

3、0//40C100.35▲//▲D122.39//100/100大于0.32E131.05//▲/▲F146.51//60/60合计0大于100大于160比例0大于0.2大于0.32由上表可见，主力面积为套二、套三房，户型所占比例约为60％。主力面积为80-150平方。其中80-100平方所占比例至少为0.2;100-150平方所占比例至少为0.32。n价格情况该项目为威建集团2005-2006年重点项目，2006年4月23日开盘。开盘价格：起价4300/平。垂直差价80/层。水平差价40/平。2007年3月：起价4300/平2007年8月：起价4530/平2007年10月6日-今：起价53

4、20/平，均价6000/平，最高价6980/平。物业费：1.5元/月/平n销售情况基本售罄，现只剩9套房，分别是151平标准层3户，117平和130平复式各3户。n客户群体分析....该项目主要客户群为威海本地人，年龄在35-50岁之间，置业目的为改善居住环境。n营销推广手法广告诉求：“典藏文脉，领秀威海”媒体宣传：房产网络，本地网如焦点威海房产网，专业地产如搜房。报纸宣传。2、高新花园n经济技术指标：该项目位于威海文化中路与古寨东路交汇处西，总占地面积9.35公顷，总规划建筑面积20万平方米，其中住宅面积17.2万平方米，公建建筑面积12.9万平方米，车位1202个，可容纳1148户居民。

5、高新花园小区分为二期工程，由11栋高层组成（一期五栋），容积率2.58，绿地率43.44%。分户面积自70平米——160平米不等。住宅与车库比1：1.04。n配套：小区配套：居民健身广场、网球场以及围绕蛙鸣湖修建的湖主题公园。生活配套：水、电、暖、、有线电视、宽带、智能化封闭式物业管理，闭路监控系统、周边防系统、智能巡更管理系统。区域配套：威海糖酒站、环翠国际中学、威海一中、建设银行、、小商品城、市委党校、古斋小学、古寨中学、博物馆、日报社、电视台、幼儿园，环翠楼公园、邮政局。6、7、12、19、47路公交车。n产品特征：小区规划：高新花园小区分为二期工程，由11栋高层组成（一期五栋），在项

6、目四周设计二－三层3万平米临街商业，为社区居民提供完善的都市生活配套。商业层高4.2-4.5米，将设置诊所、餐饮、娱乐、银行、证券、邮政及各类商贸、服务等项目。园林风格：“建筑风格：欧式古典建筑符号与现代建筑形体相结合。户型特征：倡导的全户型，真正实现明厅、明卧、明厨、明卫的“四明”设计；单位间隔方正，布局精致实用，空间利用率极高。室结构布局私密空间与公共空间的区隔，清污分离区隔，动静分离区隔；n户型及面积配比：户型面积从70到160平方米....一室一厅56.5平。四室两厅两卫157.91平复式约323.66平，单层三室两厅双卫....约126.12平，两室两厅双卫约136.22平，两室两

7、厅双卫....n价格情况2006年12月：起价2800/平，均价3980/平。2007年10月6日-今：起价4880/平。n销售情况基本售罄，现只剩151平以上的大户型。n客户群体分析该项目主要客户群为威海本地人，年龄在35-50岁之间，置业目的为投资。现有大量该项目房源出现在二手房市场。n营销推广手法广告诉求：“”媒体宣传：房产网络，本地网如焦点威海房产网，专业地产如搜房。报纸宣传。....3、金猴金色家园