资产评估学-第二章资产评估基本方法ppt课件.ppt

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1、资产评估学第二章资产评估的基本方法1第二章资产评估的基本方法资产评估方法是对资产进行估价的技术思路和法则，是实现评定估算资产价值的技术手段。资产评估方法是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身的特点形成的一整套方法体系。（资产评估将其他学科的技术方法按照评估运作的内在要求，用资产评估的思路加以重组，从而构成了资产评估方法体系）。这些方法按分析原理和技术路线的不同归结为三种基本类型，即成本法、市场法和收益法三种基本方法，尤其说是方法，还不如更确切地讲是三种基本的技术路线。评估途径？重置、比较、折现2第二章资产评估的基

2、本方法第一节成本法第二节收益法第三节市场法第四节评估方法的选择和综合运用3第一节成本法一、成本法的原理二、成本法的基本参数三、成本法各要素的评估方法四、成本法运用的难点4一、成本法的原理成本法是指通过估算被估资产的重置成本，然后估算被估资产业已存在的由于损耗而引起的各种贬值，并从其重置成本中予以扣除来估算被估资产价值的评估方法。成本法是建立在这样一个假设基础上，即作为购买特定资产的替代选择，人们可以去重置一个与该资产相同或具有相同功能的资产，除非有额外的时间支出、风险或其他不方便之处，人们为该资产所愿意支付的价格不会超过获取相同或具有

3、相似功能的替代性资产的成本。由于旧资产的全新重置成本超过了市场愿意为其支付的价格，在运用成本法时需要估计贬值。成本法运用了重置的技术思路，叫重置法可能更确切。5一、成本法的原理成本法运用的前提应该是被估资产(功能）能够被现实地重置，即被评估资产能够再生或复制，而且这种重置被现实社会认为是必要的。如果被估资产是不能被现实地重置，就不能采用成本法。如果重置被现实社会认为是不必要的重置，则评估结果的合理性难以判断。有些教材说成本法运用的前提条件是：①被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态？②被评估资产的预期收益能够支持其重置及投

4、入价值？③应当具备可利用的历史资料？6一、成本法的原理成本法的基本公式：资产评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（按贬值发生的概率）资产评估价值=重置成本-经济性贬值-功能性贬值-实体性贬值（逻辑表达式）或：资产评估价值=重置成本×成新率7一、成本法的原理成本法适用于评估新的或完工不久的资产，或评估计划将要建设的项目。成本的估计通常设定了市场参与者为该资产所愿支付金额的上限。成本法也常用于评估那些很少进行交易的特殊资产或特殊用途的资产。成本法如果用于评估较旧的资产，可能会由于对重置成本和损耗（贬值）的估计缺乏市场资料

5、的支持，评估结果所反映的不是市场价值。8二、成本法的基本参数成本法的运用涉及四个基本参数：(一)资产的重置成本(二)资产的实体性贬值(三)资产的功能性贬值(四)资产的经济性贬值9（一）资产的重置成本资产的重置成本就是全新资产的现行取得成本(价格)，因此是重置完全成本（重置完全价值），可简称重置全价。重置成本又可分为复原重置成本和更新重置成本两种。10（一）资产的重置成本复原重置成本：是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平和费用标准重新建造（或购建）与评估对象相同的全新资产所发生的费用（即建造或

6、制造与被估资产一模一样的资产，即复原资产同时功能复原）。更新重置成本：是指采用新型材料、新的建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平和费用标准购建与评估对象具有相同功能的全新资产所需的费用（复原功能）。复原重置成本和更新重置成本相同的是均采用现行价格水平和费用标准，而且不管是复原还是更新，均为资产功能的重置，即资产的功能是不变的。11（二）资产的贬值资产的贬值是由损耗引起的，损耗是被估资产与其全新状态相比，在评估时点业已发生的累计有形损耗和无形损耗。有形损耗因缩短资产的剩余寿命，降低其功能使资产贬值。无形损耗或是由于再生

7、产费用降低或是由于效能更高的资产的普遍使用使被估资产继续使用成为不经济，在缩短使用寿命和减少收益两方面使资产贬值。成本法隐含了一个假设：资产损耗会引起贬值12（二）资产的贬值在采用成本法评估时，对各项损耗引起的贬值的扣除分别采用暗含扣除和单列扣除两种方式。暗含扣除是在评估重置成本时自动作出的扣除。在复原重置成本的评估中，由于采用了现行价格和费用标准，对原材料价格等降低所引起的第一种无形损耗已作了扣除；在采用更新重置成本时，则扣除了全部第一种无形损耗（即再生产费用降低，包括材料价格降低，用料节省，用工减少等）。因此在扣除各项损耗引起的贬

8、值时，应考虑重置成本暗含扣除的因素。对资产损耗单列扣除是为了完整准确地反映资产贬值因素，根据有形损耗和无形损耗的可计量性，分别估算实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。131.实体性贬值资产的实体性贬值是指资产因自然力作用