紫薇809项目地块价值分析报告（HP）.doc

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1、目录紫薇809项目地块价值分析报告3一、项目地块土地价值评估4（一）项目地块本身状况调查与分析4（二）项目地块周边状况调查5（三）项目地块土地价值评估6二、项目地块优劣势分析14（一）项目地块优势分析14（二）项目地块劣势分析16紫薇809项目地块价值分析报告附表18附表（一）：基础设施量化表18附表（二）：交通状况量化表20附表（三）：环境因素量化表21附表（四）：商业服务量化表23附表（五）：文教卫体量化表25附表（六）：人文情况量化表26紫薇809项目地块价值分析报告小区建成后的楼盘升值与否受多种主观、客观因素影响，但最基本的因素是：随着时间的推移，土地价值本身将会不断发生变化。因

2、此，充分挖掘项目地块本身的自有资源，整合地块周围的优势资源，可作为将来小区规划、定位、设计、销售等方面的重要参考依据。一、项目地块土地价值评估（一）项目地块本身状况调查与分析类别项目表现内容地块区位项目地块位于西安市长乐东路8号809库区地块面积约78亩地块本身状况项目地块位于809库区内以北部分，呈东西长，南北窄的梯形状（东边宽于西边）；由东面30亩凹地和西面48亩坡台地共同构成，二者落差高度为7—12米；坡台地现为平层库房建筑。1、可充分利用东、西两部分的地形落差进行未来小区规划，使小区具有自然的层次感；2、沿项目地块内南部边缘道路生长着密集、高大的长条形原生树木林，不但起到隔噪、降

3、尘、遮荫的作用，而且未来的小区可与库区的另一部分进行较有效的分隔。3、地块除东面30亩洼地外，其余主要为大面积库区建筑，在未来的小区建设中，易于拆迁。（二）项目地块周边状况调查类别项目表现内容地块周边状况东面项目地块向东依次为市公安局车管所、加油加汽站、与地块坡台地在同一水平面的货运铁路支线、新强汽车修理厂、长乐坡纺织印染厂及大片的长乐坡郊区居民用地。南面地块南面为809库区，再南为大片居民居住区，另沿幸福路分散着西安华山汽车修理厂、西安光华公司、幸福制药厂等。西面地块西面紧接中电大厦新建楼房、中电大厦招待所、中国电子物资西北公司、幸福路、万寿路、西光花卉艺术城。北面项目地块北面紧邻长乐

4、东路，对面为黄河温泉小区、黄河宾馆、小寨新村。1、地块北面紧靠城市主干道---长乐东路，为东郊进入新城区的“脸面”，也是从市区出行至郊外的最后风景线，所以项目地块北面建筑的外立面、形体、色彩安排显得极为重要，建筑风格的恰当与否直接影响到未来小区的销售与小区住户的感觉。2、因地块与新建成的黄河厂温泉小区、黄河厂宾馆相隔，项目地块的规划到位可与对面建筑共同提升小区域的形象，从而实现共同升值。（三）项目地块土地价值评估评分标准：好100，中70，一般50，差20无0，其它介于其间。1、基础设施评估（分项量化数据见附表一）基础设施状况总评类别得分说明给排水状况75地块现为库区用地，大部分土地为高

5、于马路路面的坡台地，给排水整体状况较为顺畅。电、气、暖配套状况80地块与街坊、工厂、企业等大片居民区用地相连，电、气、暖配套状况相当完善。生活服务配套状况75地块与居民区相连，银行、邮局、商场、菜市场、日杂商店等生活服务机构网点较多，日常生活较为方便。道路状况80地块紧靠市政主干道---长乐东路，路面平坦，交通畅通。项目地块为新城区向郊区过渡的城市边缘地带，由紧邻的主干道长乐东路连接城市与郊区。周边为多个生活居民区，生活配套设施较为完善，交通便捷。2、交通状况评估（分项量化数据见附表二）交通状况总评类别得分说明道路通行状况85长乐东路路况优良，可快速直达二环，路面较为平坦、宽阔，通行顺畅

6、。车流状况75目前有10多路公交车经过地块，通行车辆较多。距离状况80项目地块距离省际长途汽车站---三府湾较近，距离省内汽车站---城东汽车站很近。距火车站车程15分钟左右，虽距飞机场较远，但因与二环相通，也较方便。综合来说，项目地块所处区位交通状况对项目推广较为有利，尤其对生意人而言，省内、省外出行较为便捷；对于生活居家而言，日常出行可乘多路公交车到达市内与郊外。地块交通畅行辐射范围较广，道路网络成熟。3、环境因素评估（分项量化数据见附表三）类别综合得分说明自然环境状况30目前地块近距离自然环境显得先天不足，无山景、水景可借；较远处有兴庆公园、动物园、浐河公园。社会环境状况60项目地

7、块位周边拥有大片居民区，人居氛围较为浓厚，社会环境较为理想。影响环境因素40目前地块周边范围内除建筑环境较低档外，尚无严重的不利环境因素影响；地块因处于库区，内部也无污染源。由于地块处于城乡之间的中间地带，无闹市区的吵闹，也无郊野的清新自然，缺少成为高档盘的一些必要条件；但因位于城市居民区的边缘区域，宜建设成精品中档的小区楼盘；同时，随着市政规划力度的不断加强，周边环境将会人为的大为改善，最终将使项目地块成为区域地块中的理想居住之所