立地商圈评估ppt课件.ppt

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1、立地商圈評估占到好地頭，更贏打拳頭1前言男怕入錯行店怕選錯位2前言商業是為了顧客而存在。以顧客角度來選擇地點。零售業為「立地」產業。零售業是「提供購物位置給消費者」。地點條件不好會影響商品、設備、人才、服務的魅力。地點比經營理念更重要。3商店印象構成要素商品：品質、選擇、樣式、價格服務：事後處理、銷售人員、便於退貨、信用、送貨服務顧客：顧客群硬體設備：清潔、店面陳列、消費者易購物、具吸引力便利性：地點及停車的便利性促銷：廣告商店氣氛：使顧客感覺到溫暖、輕鬆、有趣、興奮感、舒適感傳承：商譽或可信度交易後：交易的滿意度資料來源：DelI.Ha

2、wkins,RogerJ.Best,andKennethA.Coney,ConsumerBehavior：ImplicationsforMarketingStrategy,6thed.,Irwin,Inc.,1995,p.4894零售店的戰力組合商品力店鋪力商店戰力商圈戰力立地力銷售力演出力經營力管理力集客力商場戰力服務力商情戰力情報力診斷力數據力5商圈特性商圈是隨時在改變的。零售業是一面移動一面追逐消費者。零售業是植物性的存在。地域(市、鎮)地區(商街)地點考量方向6商圈範圍的設定第一商圈：指顧客消費力佔60~75%的區域(基本客戶)第

3、二商圈：指顧客消費力佔20~32%的區域(延伸客戶)第三商圈：指顧客消費力佔5~8%的區域(流動客戶)重點商圈：指顧客消費力佔80%之客數所涵蓋的區域範圍78商圈劃分經濟部商業司以「範圍」、「所在區域」將商圈劃分形象商圈與商店街。涵蓋範圍較小且所在區域屬於都市者，稱之為商店街。涵蓋範圍廣闊並不只限於街道者，則屬於形象商圈。9商店街一般是指在都市商區中，商業活動較為密集、聚合，且氣氛較為熱鬧的商業街區若商品主題一致性較高，則較易形成強烈的風格，而消費者往往會依其商品特色冠以如：電子街、家俱街…等名號。商店街乃是以中小零售業者為主，集中於某一

4、特定區域而形成商業聚集體，由於商家聚集之綜效，使該區域展現出更多元的商業性、服務性以及娛樂性之功能，以滿足該區域消費者之生活需求，並發展出該區域文化特色。10形象商圈形象商圈乃政府對於傳統商圈再造的方式之一，其目的是改變傳統商圈的經營方式，針對本身的優劣勢進行再造，以因應未來流通產業及消費型態改變而得以繼續經營。形象商圈乃是改變傳統商圈的型態與經營手法，配合當地人文、特產及景觀等特色，藉由整體規劃創造出共同的新商機，而此形象商圈具有多元性、持續性、文化性、整體性、創造性的特性。形象商圈的形成其最終目的是藉由建立民眾所認同的形象來吸引消費者

5、長時間的駐留，進而產生購買的慾望。11形象商圈的四種類型1.都市型形象商圈：(如台中市電子街、西門徒步區商圈)具強烈目的性與主題性消費誘因，涵蓋區域廣。2.區域型形象商圈：(如梧棲臨港路商圈)以滿足附近居民需求為主，涵蓋商圈附近三公里左右範圍。3.特色型形象商圈：(恆春墾丁、北港朝天宮)具特殊歷史背景、傳統文化、手工藝或其他觀光資源，其消費特性比區域商店街更具主題性與目的性。4.新興型形象商圈：(台中美樹園道、高雄新崛江)是一個只有少許或甚至沒有商業聚集行為的基地，針對消費者之需求而規劃設計之新興商店街。12台灣都會商圈形成先發展河

6、口與海口交會處先民海口登陸，來台墾殖鹿港、北港、基隆、淡水、高雄、苗栗等沿海地區順溪河往內陸發展台北：八里、淡水→新莊→萬華與大稻埕盆地或丘陵地中心點發展土地肥沃、人口聚集、形成村落、形成市集、鄉集都市苗栗市、台中市、南投市、嘉義市13台灣都會商圈形成兩條馬路交會地容易形成市集市集(街道)發展以廟宇為中心初期以每月固定時間擺設市集，發展成商業街道火車站設立地點便捷交通工具，出入人口眾多，發展成市集前站市集發展優於後站板橋、台北、高雄均是前站繁榮發展到後站大都會商圈的擴展外環道路或新道路的開拓大型百貨公司或超商賣場設立大型社區開發計畫14台

7、灣都會區的商圈特色騎樓空間的應用發展台灣建築法規：住宅區、商業區設立騎樓新加坡：住宅大樓一樓以挑空處理，不得做為自家庭院騎樓一半作機車停車場缺乏大面積商業建築土地私有化，法規訂定最小興建面積標準不夠嚴謹缺乏停車空間建築法規跟不上時代，對停車場要求面積太少商業大樓法規不健全大賣場、遊樂、電影、休閒等使用的建築法規趕不上時代未依據人潮計算電梯、電扶梯數量、廁所空間數量15台灣都會區的商圈特色缺少專業商用大樓法規未將辦公大樓與娛樂、賣場等建築區隔空間使用不健康→住商混合使用→社會治安死角(影響公共安全)商業大樓持分銷售造成困擾建商吸進很多投資者

8、的錢，建好後無法整合經營，變成都市毒瘤台北士林金雞廣場、台中天下名店陰面陽面自然形成住宅區、商業區、工業區混合使用，漸無區隔高雄鹽埕區逐漸沒落，又有住宅區的幽靜16沿街店鋪與市集商店街與專業街