第07章假设开发法ppt课件.ppt

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1、第七章假设开发法第一节假设开发法的基本原理一、假设开发法的概念■假设开发法又称剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税金和利润等来求取估价对象价值的方法。■假设开发法的本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。二、假设开发法的理论依据■假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。■假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。■假设开发法更深层的理论依据是类似于地租原理，只不过地租是每年租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性价格剩余。三、假设开发法适用的估价对象和条件■假设开发法适用的估价

2、对象是具有开发或再开发潜力的房地产。■例如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建)。■一般地，我们把假设开发法适用的对象统称为“待开发房地产”。■运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：■①土地最佳开发利用方式的预测。即是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。■②开发完成后的房地产价值的预测。即是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测了未来开发完成后的房地产价值。适宜采用假设开

3、发法估价的社会经济环境：①要有一个透明、开放及长远的房地产政策；②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规③要有一个完整、公开及信息及时的房地产资料库；④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税金清单；⑤要有一个长远、公开及稳定的土地市场供给计划。4．假设开发法的操作步骤(1)调查待开发房地产的基本情况：①待开发土地的位置。②待开发土地的面积、形状、地质和水文状况、基础设施完备程度、平整程度等。③城市规划设计条件。④待开发土地的权利。(2)选择最佳的开发利用方式，包括用途、规模、档次等的确定。(3)估算开发经营期；(4)预测开发完成后的房地产价值；

4、(5)测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税金、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税金；(6)进行具体计算，求出待开发房地产的价值。5.假设开发法的其他用途(1)测算拟开发场地的最高价格。(2)测算开发项目的预期利润。(3)测算开发中可能出现的最高费用。第二节假设开发法的基本公式投资者购买待开发房地产应负担的税金一、假设开发法最基本的公式待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税金-开发利润-投资利息-二、假设开发法评估生地价值的公式1.适用于在生地上进行房屋建设的计算公式生地价值＝开发完成后的房地产价值－

5、由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税金－开发利润－买方购买生地应负担的税金2.适用于将生地开发成熟地的计算公式生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税金－土地开发利润－买方购买生地应负担的税金三、评估毛地价值的公式1.适用在毛地上建设房屋的计算公式毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税金－开发利润－买方购买毛地应负担的税金2．适用将毛地开发成熟地的计算公式毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费

6、用－投资利息－销售费用－销售税金－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税金四、评估熟地价值的公式熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税金－开发利润－买方购买熟地应负担的税金五、评估在建工程价值的公式在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税金－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税金六、评估旧房价值的公式旧房价值＝改造完成后的房地产价值－装饰装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税金－装饰装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税金七、评估待开发房地产

7、开发完成后出售经营的公式V＝VP－C式中：V为待开发房地产的价值；VP为开发完成后的房地产价值；C为开发成本的相关项目。八、评估待开发房地产开发完成后出租经营和自主经营的公式V＝VR－C式中：VR为用收益法测算的开发完成后的房地产价值；C为运营成本的相关项目。第三节假设开发法计算公式中各项目的求取一、开发经营期■开发期可称为开发建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成(竣工)的日期。■对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。■前期是从取得待开发土到动工开发(开工)的这段时间。■建造期是从动工开发到房屋竣工的

8、这段时间。■经营期可以具体化为销售期(针对销售的情形