住房贷款关于提前还贷与缩短还款期限先后利弊分析与最优方案选择.doc

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1、房贷计算一、非提前还贷1.贷款总额40万，贷款年限30年（360期），按照国家基准利率上浮6%个点：2.总还款额约95万，其中利息近55万。3.当还款至241期（20年）后，每月还款本金超过利息，不适宜提前还贷。还款期数利息本金月还款额剩余本金4.从2012年2月份至2013年8月份，约还款18期，现在每月本息还款明细如下：还款期数利息本金月还款额剩余本金5.截至2013年8月份，还款总额47310元，其中已还本金6263元，利息41047元。二、提前还贷1.2013年9月提前还贷3万2.提前还款3万，每月还款额从2628元变为2410元，减少218元，节省利息41879元，相当于还款7

2、1879元。三、缩短还款年限1.若同样的情况缩短还款年限，月还款额基本不变，具体明细如下：1.提前还贷3万，月还款额不变，可节省利息约15.6万，缩短还款年限6年，充分说明缩短还款年限，月还款额基本不变比减少月还款额，还款期不变更有益。（下次去建行问问可不可以是第一种形式的？）2.一、提前还贷后缩短还款年限1.提前还款15万后不缩短还款年限借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，提前还款15万后，节省利息19.2万，还款本金约1+15=16万。剩下本金24万分30年还，还款总额为54.8万，总计还款额6.3+15+54.8=76.1万，节省利息95.3-76.1=19.2万。1.提

3、前还贷15万后，还款期限由30年变为25年：借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，提前还款15万后，节省利息19.2万，还款本金约1+15=16万。剩下本金24万分25年还，还款总额为50.3万，总计还款额6.3+15+50.3=71.6万，节省利息95.3-71.6=23.7万。2.提前还贷15万后，还款期限由30年变为20年：借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，提前还款15万后，节省利息19.2万，还款本金约1+15=16万。剩下本金24万分20年还，还款总额为44.2万，总计还款额6.3+15+44.2=65.5万，节省利息95.3-65.5=29.8万。3.提前

4、还贷15万后，还款期限由30年变为15年：借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，提前还款15万后，节省利息19.2万，还款本金约1+15=16万。剩下本金24万分20年还，还款总额为38.5万，总计还款额6.3+15+38.5=59.8万，节省利息95.3-59.8=35.5万。1.提前还贷15万后，还款期限由30年变为10年：借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，提前还款15万后，节省利息19.2万，还款本金约1+15=16万。剩下本金24万分20年还，还款总额为33.2万，总计还款额6.3+15+33.2=54.8万，节省利息95.3-54.8=40.5万。2.分类总

5、结表1提前还贷后缩短还款期限对比表还款年限原还款总额现还款总额还款利息节省还款利息借款40万，还款期30年，不提前还贷，不缩短还款年限3095.395.355.30借款40万，还款期30年，提前还贷15万后不缩短还款年限3095.354.840.519.2借款40万，还款期30年，提前还贷15万后缩短还款年限2595.371.631.623.72095.365.525.529.81595.359.819.835.51095.354.814.840.5一、缩短还款年限后提前还贷1.还款期限由30年变为25年后，提前还贷15万后：借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，还款年限缩短为2

6、5年后，还款总额为84.4万，节省利息95.3-84.4=10.9万，提前还款15万，节省利息16.3万，总计节省利息10.9+16.3=27.2万，还款总额95.3-27.2=68.1万。2.还款期限由30年变为20年后，提前还贷15万后：借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，还款年限缩短为20年后，还款总额为74.1万，节省利息95.3-74.1=21.2万，提前还款15万，节省利息12.3万，总计节省利息21.2+12.3=33.5万，还款总额95.3-33.5=61.8万。1.还款期限由30年变为15年后，提前还贷15万后：借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，还

7、款年限缩短为20年后，还款总额为64.5万，节省利息95.3-64.5=30.8万，提前还款15万，节省利息8.6万，总计节省利息30.8+8.6=39.4万，还款总额95.3-39.4=55.9万。2.还款期限由30年变为10年后，提前还贷15万后：借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，还款年限缩短为20年后，还款总额为55.6万，节省利息95.3-55.6=39.7万，提前还款15万，节省利息5.1万，总计节省利息39.