房地产评估概述ppt课件.ppt

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1、学习目标掌握房地产的含义和分类掌握房地产估价的作用及估价原则，能根据最高最佳使用原则判断和选择估价前提掌握估价时点、估价对象状况和市场状况的关系掌握房地产价格和价值的种类及房地产价格的影响因素掌握不同类型房地产的特点，能分析不同类型房地产价格的影响因素能针对各类房地产选取合适的估价方法王先生欲将其拥有的三套房屋中价值最大的一套作为抵押物，为此向某房地产估价师进行咨询，并想迅速获得答复。王先生的三套房屋A、B、C的基本状况分别如下：A房屋位于甲级地段，是他与一朋友共同投资购买的，建筑面积150m2，房型为三

2、室二厅，楼龄2年；B房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积75m2，房型为二室二厅，楼龄3年；C房屋位于丙级地段，也是他独资购买的，建筑面积150m2，房型为三室二厅，楼龄5年。尽管王先生很着急，但该房地产估价师却说无法立即给出建议。如果王先生向你咨询，你能否立即合理地答复他？引例1.1房地产的基本知识1.1.1房地产的含义2建筑物31土地其他定着物1.物质构成1.1.1房地产的含义2.实物、权益和区位的含义（1）实物房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的有形部分（2）权益房地产权益是指房地产中无形的

3、、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。（3）区位房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系1.1房地产的基本知识1.独一无二特性2.不可移动性3.耐久性4.供给有限性5.价值量大1.1.2房地产的特性1.1房地产的基本知识6.相互影响性1.1.2房地产的特性7.易受限制性8.变现能力弱9.保值增值性1.1房地产的基本知识1.1.3房地产的分类1.1房地产的基本知识1.按用途划分居住用地非居住用地1.1.3房地产的分类1.1房地产的基本知识2.按开发程度划

4、分（一）（二）（三）（四）（五)在建工程毛地现房熟地生地1.1.3房地产的分类1.1房地产的基本知识3.按实物形态划分土地建筑物土地与建筑物的综合体房地产的局部未来状况下的房地产已经灭失的房地产以房地产为主的整体资产整体资产中的房地产1.1.3房地产的分类1.1房地产的基本知识4.按是否产生收益划分按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车

5、场、汽车加油站、用于出租的厂房和仓库、农地等。1.1.3房地产的分类1.1房地产的基本知识5.按经营使用方式划分销售的房地产出租的房地产营业的房地产自用的房地产1.2房地产估价的基本知识1.2.1房地产估价的含义1.房地产估价的定义房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。房地产估价活动最终的“产品”是出具一份房地产估价报告，房地产估价报告应由房地产估价机构（盖章）出具。①房

6、地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格；②房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价；③房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；④房地产估价都有误差，但误差应在合理范围内；⑤房地产估价既是一门科学，也是一门艺术。1.2房地产估价的基本知识1.2.1房地产估价的含义2.房地产估价当事人1.2.3.房地产估价人员房地产估价机构估价委托人1.2房地产估价的基本知识1.2.1房地产估价的含义3.房地产估价的目的任何一个估价项目都有估价目的，而且估价目的来源于委托人的估价需要。一个估价项目通常只有一个估价目

7、的。不同的估价目的将影响估价结果，因为在估价目的不同的情况下，估价对象的范围可能不同，估价时点可能不同，价值类型可能不同，估价依据可能不同，估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同。1.2房地产估价的基本知识1.2.2房地产估价的作用3.房地产估价的目的1.房地产抵押贷款需要估价2.房屋征收补偿需要估价3.出让国有土地使用权需要估价4.房地产转让需要估价5.房地产税收需要估价6.房地产损害赔偿需要估价7.房地产保险需要估价8.房地产争议和司法需要估价9.房地产管理工作需要估价10.其他方面的需要1

8、.3房地产估价的原则1.3.1房地产估价的基本原则Diagram2独立Diagram2123公正客观1.3.2房地产估价的技术原则1.3房地产估价的原则1.合法原则1.以房地产权属证书、权属档案以及相关合同为依据2.以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据。3.以法律、法规、政策或者合同允许的处分方式为依据。4.评估出的价值应当符合国家的价格政策1.3.2房地产估价的技术原则1.3房地产估价的原则2.最高最佳使用原则最高