商场规划、招商、推广策略与执行ppt课件.ppt

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1、商场规划﹑招商﹑推广策略与执行1商场规划﹑招商﹑推广策略与执行商场发展模式商场发展规划市场调查及客群调查商场定位策划招商招商宣传企划策划开幕案例分享2地产发展项目写字楼购物商场停车场出租式公寓住宅大厦酒店工商大厦投资回报市场主导3收租物业可穏定持续性收益住宅物业:一次性买卖收租物业:长远性投资新鸿基地产-2008年租金收益82亿，商场租金收益占55%(写字楼27%)-2009年第一季商场租金收益占集团租金收益53%(写字楼30%)购物商场–长线投资回报穏定的地产发展项目4商场发展模式卖散，即分拆出售投资项目保留主要铺位，其

2、余卖出投资项目只作出租不卖投资项目拥有控制权租赁及推广容易管理方便日后重修﹑再规划业权归一，只租不卖的购物商场，确保物业价值5商场发展规划建筑外型﹖旗舰商户﹖名牌商户﹖车位数量﹖商场定位﹖室内设计﹖商店数目﹖商店类别﹖租金回报﹖目标客群﹖目标顾客群主导商场定位及规划6商场发展规划规划成功的商场要素:这个商场很适合我！商埸整体氛围﹑形象﹑商品合适顾客群这个商场真是好逛！商场的配套设施﹑硬件设计﹑布局分流切合用家这个商场很多东西买的！商户组合能迎合客群所需商场定位﹑配套及商户组合迎合顾客所需7商场发展规划项目总监+租务总监硬

3、件制作+软件制作产品外型/功能+迎合市场/顾客对象8分析发展项目范围内的主要客群结构特质商业区的工作人口住宅区的住户人口学校区的学生人口未来地区发展蓝图及交通网络人口比例(男女﹑年龄分布﹑婚姻状况﹑收入等)人口数目人口增长速度主要竞争对手的调查分析该竞争对手的营运模式﹑概念﹑特点﹑优势与威胁顾客群的特质，对该商场的喜爱程度研究顾客喜爱该商场的哪些地方深入和详细的调查分析，认清发展项目的优劣势﹑商机﹑威胁市场调查(MarketResearch)9客群调查(CustomerSurvey)质比研究深入探讨加以引证座谈会量比研究量化结

4、果普查研究街访/电话访问调查分析顾客群的习性调查及分析顾客群的习性:消费方式﹑习惯﹑购物﹑餐饮﹑娱乐支出10客群调查占大比数的年龄层面教育程度家庭状况婚姻状况个人收入家庭收入嗜好习惯生活品味商品需求喜爱的品牌购物﹑饮食﹑娱乐支出购物地点﹑次数看电视﹑收听电台﹑看报纸杂志和使用互联网的习惯探讨顾客群对新商场的期望，从而设计及规划迎合顾客群所需的商场目标客群分析研究11例子:街头访问被访者:500人男女比例(女比男):6:4年龄(25-40岁):70%婚姻状况(已婚):60%有小孩(少于12岁):50%拥有汽车:5%大専或以上教育

5、程度:30%平均每月个人收入:¥6,000平均每月家庭收入:¥10,000每星期平均外出用膳:3次每月支出比例:购物:30%餐饮:30%娱乐:10%每星期购物:平均2次(日常用品除外)平均每次花费:¥1,000消闲嗜好:每月平均看电影2次每天平均上网2小时喜爱网站:QQ,sina12商场定位透过市场调查分析及客群研究报告确立发展项目的竞争优势，从而塑造鲜明的形象和定位。13IONOrchard(新加坡)Whereitallcomestogether标语(Slogan)说明商场定位海港城HarbourCity(香港)一个海港只有一

6、个海港城微风广场BreezeCentre(台湾)EveryWomanPrettyWoman,PrettyCentreBreezeCentre14从商场名称看商场形象台北101-标志着最高大厦Mikiki-新鲜见闻﹑事物15从商场名称看商场形象apm-日与夜，夜行购物概念MegaBox-巨型商户，Spotlight,B&Q16建筑设计规划配合定位及形象国际金融中心ifc商场:ifcmall国际金融中心商场酒店:四季酒店出租公寓:四季汇写字楼:ifcI&II国际化﹑地标性的建筑四季酒店与四季汇ifcmall&ifcIIifcI17建

7、筑设计规划配合定位及形象太古广场PacificPlace商场:TheMall太古广场酒店:万豪﹑香格里拉﹑Conrad和TheUpperHouse(将于09年秋季开幕)写字楼:PacificPlaceI,II&IIIPacificPlace万豪Conrad综合项目﹑持续发展﹑世界级风尚面貌18建筑设计规划配合定位及形象世贸中心商场:wtcmore写字楼:世贸中心(单幢大厦)改造项目，面积较小(280,000平方呎)外墙凸显灯光效果年轻有活力，用色前卫具创意19注重空间规划设施与时并进(6星级洗手间﹑休息间﹑储物柜房﹑婴儿用品免

8、费取用)加入艺术元素，提升形象制造独一无二的焦点建筑设计配合定位及形象TokyoMidtownSnoopy’sWorldPacificPlace的洗手间20策划招商选定行业组合零售业时装–男女上班服﹑休闲服配饰–手袋﹑皮鞋﹑配件化妆护肤品珠宝首饰﹑