项目工程受让的风险与规避.docx

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1、项目工程受让的风险与规避内容提要：项目工程的转让是房地产律师法律非诉服务中一项重要内容，项目工程转让涉及标的大，风险高，特别是对于项目受让人而言，风险更高，作为律师在代理受让方提供非诉法律服务时，为当事人最大限度的规避风险，是检验律师服务优劣的一个重要标准，在此笔者结合自己的执业经验，对项目工程受让的风险与规避进行分析。关键字：风险　受让人　项目工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　由于中国房地产市场过快发展和政府对房地产市场宏观调控的加强，各地出现不同程度的“烂尾楼”工程在所能免。这一现象不仅

2、沉淀了大量资金，导致银行、建设方、投资方、施工方、业主等各方面的经济利益严重受损，而且对整个房地产市场的有序发展带来极为消极的影响，造成人力、财力的巨大浪费。而工程项目转让在解决“烂尾楼”问题方面有其独到的优势，具有受让后开发周期短、手续简化、节省费用等优点。这里，笔者欲站在项目受让人的角度，根据自己的执业经验，就受让项目工程的风险与规避谈谈自己的管窥之见，以期与各位同仁交流。项目工程受让及项目工程受让的形式项目工程受让，是指受让人在转让人项目竣工前，将转让人拥有的建设工程项目支付一定的价金并取得

3、项目的相关权益的行为。转让方一般是房地产开发企业或房地产开发企业的股东，作为房地产开发企业，必须取得房地产开发营业执照和资质等级证书。而受让方则根据受让方式的不同，可以是公司法人、合伙企业或个人。工程项目一般是指已经通过批准立项、取得土地使用权证，由转让方在土地上作了一定投资，完成了土地上的“三通一平“（或“七通一平”）及勘察设计等基础工作，而且经过报建批准，取得施工许可证，具备开工条件或已进行前期开发的建设工程项目。就受让项目工程的实际操作讲，转让人与受让人可能出于各种考虑，会采用不同的形式。根

4、据本所操作的案例看，项目工程转让一般有以下几种形式：1、以工程项目转让方式转让，是指已经获得批准立项的项目权利人将其拥有的工程项目出卖给买受人，并由双方明确该项目权利、义务关系的法律行为，这种方式转让的一个最为明显的特点就是项目工程的法律主体发生的变化，比如项目公司A把项目出让给B，B成为项目工程的主体；2、以股权转让方式受让项目工程，是指项目公司的合作各方通过转让股权来转让项目权益，这样不导致土地使用权和有关政府批文的变更，免除了申办手续和有关税费；3、包销方式受让项目工程，是指开发商与受让方约

5、定由受让方在一定时期内将开发商开发的某一项房地产由受让方独家销售，不管销售形式和结果如何，销售商都应支付约定售房款的转让方式，这样不仅不影响受让方实际取得该项目，而且可以使得受让方避开政府对开发资质的管制。4、以承包经营方式受让项目工程，是指受让方与转让方约定，由受让方对项目进行承包经营管理，受让方向转让方交纳一定的固定的承包费用，现实中对受让人是否需要开发资质争议较大；5、以项目工程抵债或抵押权人就项目工程行使抵押权使得项目工程转让，是一种被的项目工程转让方式。这种方式的受让由于也涉及到项目法律

6、主体的变更，所有与第一种方式有许多相同之处，其一个明显的特点是大凡会涉及到司法程序。根据项目工程受让方式的不同，作为项目的受让方，会有不同的法律风险，笔者在此以变更主体的项目工程转让方式，即第一种转让方式为例，谈谈项目工程受让中的风险，并提出相应的风险规避方案。风险之一：转让方的工程项目是否依法取得根据我国法律规定，从事房地产开发经营的企业应取得房地产开发资质。作为转让方，其具备的资质条件应与其开发项目的规模相适应。如果其不具备所要转让标的工程开发的主体资格，其原来极有可能是违规取得开发项目，其原

7、来签订的土地出让（转让）合同或其他合同可能会认定为无效，这样可能会导致新的转让也是无效的。另外，与转让方项目有关的政府批文是否齐备也是受让的审查重点，因为没有相应的政府批文，可能会能后期的开发建设暂时停滞，甚至无法正常建设经营。所以项目工程转让方的主体瑕疵是受让项目工程的风险之一。风险之二：是否完成一定的开发建设根据城市《房地产管理法》等有关法律规定：转让方以出让方式取得土地使用权的，转让方转让房地产项目时，应当按出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片

8、开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。这是转让方转让项目所应具备的前提条件，受让未经过投资开发或不具备建设用地条件的项目，不仅有风险，也为法律所禁止。这里有一个值得探讨的问题，对出让方式取得土地的要受投资25%的限制，对于转让方式取得土地的，法律并没有这一限制，按一般的理解，应不受这一条件的制约。风险之三：动拆迁是否已经完成根据《城市房地产开发经营管理条例》第22条的规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关权利义务随之转移给