专题二：第1节 房地产开发项目策划概述ppt课件.ppt

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1、主讲：程志勇第2章房地产开发项目的策划教学目的、重点难点教学目的：1.理解房地产对位置的特殊要求及产品定位的原则和方法。2.熟悉房地产市场分析的步骤与方法。3.掌握房地产开发项目策划所包括的内容。重点难点：重点是开发项目的市场分析与预测及目标市场定位；难点是房地产市场预测分析的方法。教学时数：4教学内容第1节房地产开发项目策划概述第2节房地产市场分析第3节房地产市场细分与目标市场第4节房地产产品定位第5节房地产市场需求预测第6节房地产投资方向的选择第7节房地产开发场地的选择第1节房地产开发项目策划概述一、房地产开

2、发项目策划的含义二、房地产开发项目策划的特性三、房地产开发项目策划的作用四、房地产开发项目策划的工作流程和阶段划分五、房地产开发项目策划的主要内容一、房地产开发项目策划的含义(一)策划的概念(二)房地产开发项目策划的含义(一)策划的概念策划一词被各种媒体广泛使用，在很多影片的片尾都要出现策划一词，这一词汇已经成为目前的一个流行词。在我国，策划一词最早出现在《后汉书•隗器传》中“是以功名终申，策画复得”之句。其中“画”与“划”相通互代，“策画”即“策划”，意思是计划、打算。辞海中对策划的解释是：“设计规划，密谋计划

3、”。在国外，日本和田创认为：策划是通过实践活动获取更佳效果的智慧，它是一种智慧创造行为。美国哈佛企业管理丛书认为：策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为，策划是对将来发生的事情所作的当前谋划。所以说，策划就是策略、谋划；是为达到一定目标，在调查、分析有关材料的基础上，遵循一定的程序，对未来某项工作或事件事先进行系统的、全面的构思、谋划，制订和选择合理可行的执行方案，并根据目标要求和环境变化对方案进行修改、调整的一种创造性的社会活动过程。(二)房地产开发项目策划的含义房地产开发项目策划，是在房地产市场调查

4、研究的基础上，就房地产项目开发的时机、项目选址、开发产品定位等，运用一定的分析工具和方法进行分析后做出的安排。对房地产开发项目策划的理解应当从以下几个方面进行：①具有明确的目的性。②是在市场调研和市场定位基础上进行的创造性活动。③应综合运用各种策划手段和创新性思维对各种资源进行整合。④要遵循特定的程序进行。⑤最终要形成可操作性的策划文本。⑥必须有专业化的团队分工。二、房地产开发项目策划的特性（一）地域性（二）系统性（三）前瞻性（四）市场性（五）创新性（六）操作性（七）多样性（一）地域性①要考虑房地产开发项目的区域

5、经济情况。在我国，由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况很不一样。②要考虑房地产开发项目周围的市场情况。房地产项目策划要重点把握市场的供求情况、市场的发育情况，以及市场的消费倾向等。③要考虑房地产项目的区位情况。如房地产项目所在地的功能区位、地理区位、街区区位等。（二）系统性①房地产项目策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。②房地产项目开发从开始到完成，经过市场调研、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等几个阶段，每个阶段构成策划的子系统，各

6、个子系统又由更小的子系统组成。③各个子系统各有一定的功能，而整个系统的功能并非简单的是各个子系统功能的总和，系统的结构与功能具有十分密切的联系。（三）前瞻性房地产项目策划的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段：要预见到几年后房地产项目开发的市场情况。在投资分析阶段：要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向。在规划设计阶段：要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。在营销推广阶段：要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。（四）市场性

7、①房地产项目自始至终要以市场为主导，顾客需要什么商品房，就建造什么商品房，永远以市场需求为依据。②房地产项目要随着市场的变化而变化，房地产的市场变了，策划的思路、定位都要变。③房地产项目策划要造就市场、创造市场。（五）创新性①概念新、主题新。因为主题概念是项目的灵魂，是项目发展的指导原则，只有概念、主题有了新意，才能使产品具有与众不同的内容、形式和气质。②方法新、手段新。策划的方法与手段虽有共性，但运用在不同的场合、不同的地方，其所产生的效果也不一样。还要通过不断的策划实践，创造出新的方法和手段来。（六）操作性①

8、在实际市场环境中有可操作的条件，市场条件不允许，操作好项目是相当困难的。②在具体的实施上有可操作的方法。③策划方案要易于操作、容易实施。经常有一些策划方案设计了非常理想的策略，但完全脱离了市场的客观实际或超出了发展商的负担能力和实施能力，因而也只能是空洞的纸上谈兵。（七）多样性比较和选择多种方案。在房地产开发项目中，开发方案是多种多样的，要对多种方案进行权衡比较，扬长避短