我国房地产市场供求非均衡性研究

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1、我国房地产市场供求非均衡性研究　　【摘要】我国住房分配制度由福利性分房转向货币化、商品化以来，我国的房地产业取得了快速的发展，但近年来我国房地产市场出现的局部不均衡状态曾引发了一系列如房价过高、供需结构不合理等问题。本文主要从供求关系入手，重点介绍房地产市场供求在总量和结构两方面存在的非均衡现状。并对当前房地产市场非均衡运行的原因进行深入分析，最终提出有效的调控措施来使房地产市场趋向均衡的、健康的发展。【关键词】房地产非均衡性宏观调控调节机制我国房地产市场在发展过程中取得巨大成绩的同时也经常会出现市场供求总量的非均衡问题。一些地区和城市房地产市场的结构性矛盾也比较突出，如何对房地产市

2、场进行宏观调控是使房地产市场健康发展的当务之急。一、房地产供求理论与非均衡理论基础房地产供给是指房地产生产者在一定时期内，某一价格水平下，在市场上所愿意且能够提供的房地产产品的数量。房地产供给具有垄断性、时期性、滞后性和风险性的特点。5房地产需求是指在一定的时期内，房地产的消费者在某一价格水平下，在市场上所愿意且能够购买的房地产产品的数量。它包括对住宅、办公楼、商业营业用房和其他房地产产品的生活性消费和生产性消费的需求。具有区域性、多样性和层次性的特点。非均衡是指不存在完善的市场，不存在灵敏的价格体系的条件下所达到的均衡。在非均衡状态下，每个市场上的供求并不一致，在这种情况下，由于市

3、场信息不完全等原因，价格不一定能够迅速变化以调整达到均衡状态。二、房地产市场供求非均衡的现状分析（一）房地产供求总量方面在现阶段，新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，而另一方面，大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，造成大量的空置楼盘。在全国及部分地区大量的商品房积压卖不出去、空置率越来越高已是不可否认的事实。据国家统计局数据显示，截至2010年6月末，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4%，其中住宅面积为10646万平方米，同比增长0.2%。如果按照每套住房100平方米来估算，1亿平方米全国住宅待售面积意味着有100万套左右的商品房待售。（二

4、）房地产供求结构方面5供应结构的非均衡性主要表现在商品房和保障性住房的供求数量不匹配，结构不合理。由于我们过分强调住房的市场化分配，导致房价上涨过快，地方政府和房地产开发商都倾向于开发商品房，使得保障性住房的数量逐渐变少，廉租房、经济适用房的供应则满足不了中低收入家庭的住房需求。商品房中高档住宅和中低价位住宅之间的比例也不合理，商品房中的中低价位、中小套型住宅供应比例总体偏低。高档房、大户型房的供应仍相对过剩，大多数的中低收入者购买不起房，大量闲置的住宅商品表明居民实际需求水平不高，然而潜在的市场需求也没有转化为现实的购买需求。因此，居民有效需求不足与商品房空置也成了一对矛盾。三、我

5、国房地产市场供求非均衡的原因分析（一）市场行为主体不规范房地产开发企业大多数不注重研究市场和消费者的行为，决策随意性大、非理性投资问题严重。导致市场上无效供给过多，难以形成有效需求。有的产品定位不准、配套设施不齐全、交通不便；有的开发项目不注重市场上产品结构的变化，盲目追求高品质。（二）房地产市场的调控体系不完善我国对房地产市场发展的调控手段和调控政策目前都还不够完善。首先是管理体制的不顺畅，会影响调控的力度。我国管理房地产市场的部门繁多：规划、建设、土地、财政、税收等多个部门共同作用，在对房地产市场进行综合管理活动时，常常会出现配合不当、相互沟通少、协调困难等问题。（三）房地产市场

6、供求机制不敏感5我国房地产市场的机制初步形成，因此还很不完善。不能很好地反映房地产供求关系和价格的内在联系，因此自动调节市场的能力还较弱。普通住宅市场是供不应求的，但高档商品房却大量空置，以致形成了结构性的供过于求的非均衡问题。四、有效解决房地产市场非均衡的调控政策加强住宅市场监管，政府要充分发挥住宅行业协会的作用，提高住宅市场的透明度，稳定现有各项住宅政策，及时在网上公示预售商品房的基本情况，并将商品房施工量，新批准上市的住房销售量，住房价格及项目楼盘信息等在网上公布，方便群众查询，督促开发商将商品房的销售价格在售楼部现场进行公示，并与网上公示价格相一致，有效地消除购房者的惶恐情绪

7、。加强土地调控，适度供应土地。避免投放过多导致土地闲置。从源头上根据市场需求来对住宅供给进行有效控制，调整土地供应结构。增加土地市场的透明度，主管部门应定期公布季度经营性土地供应计划和举办土地公开出让前的推介会，通过主动服务企业和减少信息不对称。限制土地出让面积，控制土地出让价格，可以使更多开发商尤其是民企参与土地竞拍，提高市场的竞争性。5引导房地产开发商理性投资，购房者理性消费。加强对房地产开发商的管理，规范其市场行为，避免投机。其次，引导购房者理性消费