房地产营销人员入门知识培训复习过程.ppt

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1、房地产营销人员入门知识培训第一章房地产价格及估价房地产价格概述房地产价值和价格的种类房地产价格的影响因素房地产估价的基本方法交易方式:挂牌(交易份额:100%)类型:政府出让地块位置:宝安区龙华街道地块面积:30697.50平米地块用途:居住用地建筑面积:85953平米容积率2.8覆盖率:≤30%年限：70年楼面价楼面地价又称为单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积第一章房地产价格及估价房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法比较法适用于在同一供求范围内存在着较多的类似的房地产交易。比较法估价一般可分为七个步骤：1）收集交易信息、2）

2、选取可比实例；3）建立价格可比基础4）进行交易情况修正5）进行交易日期影响修正6）进行房地产状况影响修正；7）求取比准价格第一章房地产价格及估价房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法成本法适用于哪些即无收益又很少发生交易的房地产估价。房地产的成本构成：1）土地取得成本、2）开发成本；3）管理费用4）投资利息；5）销售费用6）销售税费；7）开发利润第一章房地产价格及估价房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法收益法是预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用的对象是有收益或潜在收益的房地产，如商

3、铺、写字楼等；收益法的基本计算公式：房地产的价格=房地产净收益/房地产的资本化率或折现率第二章城市和城市规划知识用地红线经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。容积率一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。建筑密度一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。道路红线规划的城市道路路幅的边界线。建筑红线城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。1、用地性质2、用地面积3、用地红线4、容积率5、建筑控制高度6、建筑密度7、道路红线8、建筑红线后退距离9、建筑线10、绿地率11、交通

4、出入口方位12、停车泊位13、建筑间距14、日照标准15、日照间距系数16、城市绿线城市规划常用术语及指标基本资料：总用地面积：5288.33平米总建筑面积：41780平米其中：计容积率建筑面积：36330平米不计容积率建筑面积：7480平米（地下车库及设备用房）建筑物占地面积：2040平米住宅建筑面积：21090平米商业建筑面积：12550平米　　　容积率：6.87覆盖率：41%第二章城市和城市规划知识容积率的计算？第二章城市和城市规划知识深圳容积率的计算规定？建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的

5、，在建筑容积率计算时，半地下室建筑面积不计入容积率。即：建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。半地下室:房间地平面低于室外高度超过该房间的净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室。地下室地面地面地下室地面地面1/2线1/2线1/3线在室外地面以上部分的高度大于1.50米的半地下层，其层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中第三章房地产建筑知识建筑物的概念和分类建筑识图建筑工程造价第三章房地产建筑知识⑴按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑⑵按建筑物层数或总高度分类：住宅按层数分：低

6、层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）和高层住宅（10层以上）公共建筑及综合建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑建筑总高度超过100MR，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。建筑物的分类⑶按建筑结构分类砖木结构建筑砖混结构建筑钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体结构和筒中筒等。第三章房地产建筑知识建筑物的分类剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好

7、，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式第三章房地产建筑知识建筑物的分类框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组