浅议房地产开发项目成本管理策略

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1、浅议房地产开发项目成本管理策略　　摘要：房地产开发项目的成本管理是企业经营决策的重要依据,它直接影响产品的市场竞争力,并最终决定项目开发的成败和企业的经济效益。本文主要对房地产开发项目的成本管理策略进行了分析探讨。关键词：房地产；项目特点；成本管理；管理措施中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：引言房地产开发项目是房地产经营活动中最基本、最主要的土地开发和房屋建设行为,是房地产开发经营企业最直接、最主要的生产经营活动。它具有全面系统性、广泛联系性、长期性、地域性、高风险性和高回报性的特点。正是由于这些特点,使房地产开发项目的成本控制问题成为非常重要的

2、问题。一、房地产开发项目的特点分析1.1投资额比较大、建设周期比较大7通常情况下，房地产开发项目的对象是建筑物群或者是一些公共建筑，这需要大量的资金支撑，可见，房地产开发项目属于高投入的一项活动。就拿普通的住宅小区来说，少说也要几千万元的资金，多则甚至达几亿。而且，纵观房地产开发项目的整个流程涉及到多个方面：投资决策、规划设计、征地、施工、验收等。一般小规模的住宅区至少需要3至4年，大规模的住宅区需要近10年或者更久。1.2效益与风险并存，竞争性强房地产开发项目投资多，回报率高，许多商家及企业往往都会被其高投资、高回报率所吸引。但是，房地产开发项目的周期较长，每

3、个环节都会遭受到不确定性的市场竞争，企业需要承担的风险自然也不小，会涉及到：供求风险、政策风险、财务风险以及意外风险等。1.3开发并联度广，属于复杂工程房地产开发项目的开发关联度非常广，除了规划、市政、银行、环境等众多单位外，还与人们的生活息息相关。因为房地产开发项目必须满足人们的需求，人们才是真正的消费者；开发过程中会涉及到拆迁等事宜，也需要人们的配合。可见，房地产开发项目必须注重良好的公共关系。1.4受宏观政策的引导影响房地产业属于经济支柱，其地位极其重要。国家也相继出台了多条政策对房地产市场进行积极调控：税费调整以及贷款利率的调整，促使投资方融资成本增加，

4、利润有所降低；对二套房首付比例的提高，遏制了一些贷款炒房行为；房贷及加息政策避免了一些金融机构的房贷风险。二、提高房地产开发项目的成本管理措施1、加强成本管理的意识，实行全员项目成本控制7成本管理的全员控制，是指建立以项目经理为核心的成本控制体系，按照成本管理责任制进行职责分工，将成本目标分解落实到部门、班组及个人，防止成本控制人人有责而人人不管。成本全员控制主要应建立项目经理、技术主管、施工员、预算员、财务及成本人员、材料员、机械管理人员、行政管理人员和其他人员的成本控制责任等。面对当前激烈的市场竞争，房地产企业的每一位员工和管理者应尽快树立起成本管理意识，从

5、思想上认识到成本管理的重要性和迫切性，真正树立起全员成本控制的观念。2、必须树立新的成本管理理念7房地产企业从工程信息跟踪、投标中标开始，经过组织施工生产到全部工程完工、项目解体为止，整个运行过程都将影响成本的变化。而现代房地产企业成本管理由生产经营决定成本，逐渐向成本干预生产经营的开拓型成本管理方向发展；向房地产企业的预测决策领域渗透；向技术质量管理等方面扩展。成本管理对象除生产成本外，已逐步扩展到预测决策成本、技术成本、质量成本、安全生产成本、方案设计成本、体制机制成本、人才培养成本等。既有事前、事中的成本管理，又有事后的成本管理；既有对已发生的实际成本进行

6、核算，又有对未发生的成本或可能发生的成本进行预测；既有以财务收支数据为依据的成本报告，又有以方案、工期、质量、安全、技术、无形资产等数据为依据的成本报告。3、严格控制设计阶段成本控制初步设计完成后，房地产开发公司技术人员要认真审查方案，比对分析，不宜过分依赖于设计方。这一阶段十分重要，着重应审查的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要；再如环境配套设施，是否从“以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为现在大部分购房者对户型和居住环境很

7、看重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；其次，对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做的目的是避免超预算设计。4、严格控制材料、设备价格7材料设备费在工程的建安造价中约占70%,工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容,对一些主要材料和设备一般采用甲方供应或限价的方式。房地

8、产企业要建立价格信息网络