2013年雅筑乐集团房地产项目定位可行性研究报告

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1、雅筑乐房地产开发有限责任公司项目定位可行性研究报告公司简介雅筑乐房地产有限责任公司主要从事房地产开发、基础设施建设，公司在房地产开发，基础设施建设、规划设计、市场营销等领域有一支素质较高的专家队伍，按照现代企业制度建设的经营管理机制，是保证高速运转的基础。雅筑乐房地产开发有限责任公司成立于2012年9月19日，公司设有办公室、财务部、开发部、工程部、销售部等部门。现有员工8人。公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚

2、生活区。公司注重功能综合的管理方式，以“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。产品素质：“雅筑乐”是城西最大规模，功能最齐全之项目，地理环境十分优越，高起点、高要求、高品位，超前的眼光创造出最优秀、最具特色的精品，成为行业的领头羊。一、市场分析二、项目分析三、项目定位及

3、项目规划设计四、项目施工进度及管理五、项目投资与收益目录第一部分市场分析对于市场，我们应该有个精辟而准确的认识！宏观经济发展形势区域房地产市场一二宏观经济发展形势1）、国际经济发展形势美欧日发达国家短期将维持低利率不变，美国目前经济复苏的基础仍不稳固，房地产巨头“两房”因持续亏损而退市；今年7月美国CPI处于1.2%的低水平，暂时排除了对通货膨胀的担忧，美联储短期仍将基准利率维持在当前较低水平。欧盟成员国的主权债务危机虽然有所缓解，但希腊、西班牙、葡萄牙、意大利仍处于平衡财政收支与维持经济增长的两难之中，德国、英国对财政赤字的消

4、减也将使经济增速放缓，在此背景下，短期欧洲央行不会贸然加息。日本在高储蓄率的背景下长期保持低利率，今年6月日本CPI同比下滑0.7%，物价已连续16个月下滑，通货膨胀风险暂时得以排除，所以日本没有打算在美国加息之前加息。宏观经济发展形势（2）、全国经济发展形势首先，今年世界经济复苏前景更加暗淡，欧洲债务危机导致欧盟出现衰退是主要原因。国际货币基金组织、世界银行和联合国等国际组织一致认可，今年欧元区经济可能从去年的1.6%降至0.5%的负增长，美国经济预计增长1.7%和去年持平，日本稍有起色，新兴国家经济略有减慢，按市场汇率计算，今

5、年世界经济增速将由去年的2.8%下滑至2.6%以下，按购买力计算将从3.6%下降到3.3%。国际大宗初级产品价格受世界经济增速减慢、全球货币政策趋于宽松、中东局势动荡等多重因素影响居高不下。　　其次，我国的潜在经济增长速度开始下降，潜在经济增长速度由资本积累、劳动力和全要素生产率三者确定。按照我的估计，我国资本积累增长一个百分点，经济增长0.48个百分点;劳动力增长一个百分点，经济增长0.52个百分点，而全要素生产率年均推动经济增长3.2个百分点。按照这些参数计算，“十二五”期间，我国潜在经济增速会降至8.5%左右，远低于过去三十

6、年的9.5%和“十一五”期间的10.5%的速度。主要原因在于大规模基础设施建设的空间减小，劳动力增长速慢，外需不振，人为保持经济高速度即不可能也没必要。　　三是今年我国宏观调控政策取向是稳中求进，继续实行积极的财政政策，通过结构性减税提高经济活力，预计今年中央财政赤字规模与上年基本持平，为9000亿元左右。继续实施稳健的货币政策，估计广义货币M2增长14%左右，社会融资总量在14万亿元左右。宏观经济发展形势（3）、当地城市经济发展形势2011年南宁全市生产总值（GDP）2211.51亿元，按可比价格计算，增长13.5%。2011年

7、南宁全部工业总产值首破2000亿元，全社会固定资产投资首破2000亿元，社会消费品零售总额首破1000亿元，财政收入突破360亿元。南宁市房地产价格走势1、南宁市房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实，南宁2012年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：（1）房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。（2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求

8、，套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。（3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地