房地产行业：二线城市房地产草根调研纪要，长沙.docx

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1、内容目录长沙——长江中游中心城市41.去库存，稳供给成为房地产市场主旋律41.1.强行政干预，弱经济控制的购房政策41.2.疫情冲击下，房市需求受冲击51.3.需求端偏好大面积户型，需求集中于高校区和产业园区61.4.土地市场供给充足，受房市和地块影响，土地价格提升72.优质项目情况简介82.1.旭辉·雨花郡——生活、交通便利的中央城区住宅82.2.旭辉梅溪悦章——交通便捷、配套完善的临湖住宅82.3.恒基旭辉湖山赋——依山傍水的休闲养生住宅92.4.旭辉美的东樾城——配套完善、风景优美、交通便利的高档住宅10评级指南及免责声明11图表目录图1：长沙购

2、房政策4图2：长沙商品房住宅供应、成交面积和成交均价5图3：2020年内长沙商品房住宅供需成交情况5图4：2020年内长沙商品房住宅成交金额及同比增长5图5：长沙各面积段销售面积情况6图6：长沙各区销售面积情况6图7：长沙2020年1-9月商品住宅销售金额排行榜6图8：长沙2020年1-9月商品住宅销售量排行榜6图9：长沙土地市场供应、成交建面和成交均价7图10：长沙土地市场供需和成交价格7图11：长沙土地市场成交总价和同比增速7图12：旭辉·雨花郡区位图8图13：旭辉·雨花郡规划鸟瞰图8图14：旭辉梅溪悦章区位图9图15：旭辉梅溪悦章规划效果图9图1

3、6：恒基旭辉湖山赋区位图10图17：恒基旭辉湖山赋鸟瞰规划图10图18：旭辉美的东樾城区位图10图19：旭辉美的东樾城鸟瞰规划图10表1：旭辉·雨花郡项目信息表8表2：旭辉梅溪悦章项目信息表9表3：恒基旭辉湖山赋项目信息表9表4：旭辉美的东樾城项目信息表10长沙——长江中游中心城市城镇化进程快，人口流入多，经济发展较快。长沙市是湖南省省会，亦是我国长江中游中心城市，市辖6个区，1个县、代管2个县级市，总面积8569.15平方千米。2019年末，长沙市常住人口839.45万人，人口净流入23.65万人，常住人口城镇化率为79.56%，地区GDP1.16万

4、亿元，位居全国城市GDP第15位，同比+8.1%；其中，第一、二、三产业增加值占GDP分别为1.2%、43.6%、55.2%，二三产业发达。此外，长沙2019年全市居民人均可支配收入48724元，同比+9.1%，城镇居民人均可支配收入55211元，同比+8.7%；农村居民人均可支配收入32329元，同比+8.8%，人均可支配收入绝对值较高。1.去库存，稳供给成为房地产市场主旋律1.1.强行政干预，弱经济控制的购房政策强限购和限售政策遏制炒房行为，弱经济手段调控为刚需购房打开通道。长沙市购房政策以行政手段的限购和限售为主，相比其他二线城市经济手段的限贷政

5、策较为薄弱。整体来看，购房政策以满足刚需为主，对二套住房购买限制较为严格，同时考虑到经济发展需要高质量人才，在首套房购置方面给出了一定政策利好。此外，长沙限售政策严格，从房产流通的根本问题上制止炒房行为的发生。图1：长沙购房政策数据来源：公开资料整理、证券研究院1.1.疫情冲击下，房市需求受冲击去库存、供不应求为主旋律，房价稳中有升。随着2015年全国开启楼市去库存阶段，长沙房地产市场顺应全国市场趋势，2015-2019年市场以供不应求为主旋律，2016-2018年楼市小高潮中房价有所抬升。其中，2017年受2016年土地成交较少的影响，楼市供应面积大

6、幅下降，对楼市价格抬升也有一定作用。图2：长沙商品房住宅供应、成交面积和成交均价2500供应面积（万方）成交面积（万方）10,00020008,00015006,00010004,0005002,000002015年2016年2017年2018年2019年数据来源：CRIC、证券研究院年内，受疫情影响，房地产市场热情不高，房价稳定。2020年，受疫情影响，长沙商品房市场成交总金额单月同比均有所下降，仅5、6月单月成交金额同比正增长。此外，供需层面上看，仅6月和8月出现了供不应求的景象；其中，6月因年中销售节点，开发商以价换量，致销售猛增，价格下滑；

7、8月则因备货9月销售旺季是的供不应求。图3：2020年内长沙商品房住宅供需成交情况图4：2020年内长沙商品房住宅成交金额及同比增长250200150100500总成交额（亿元）同比增速（）40200-20-40-60-801月2月3月4月5月6月7月8月9月3002001000供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/平）1月2月3月4月5月6月7月8月9月15,00010,0005,0000数据来源：CRIC、证券研究院数据来源：CRIC、证券研究院1.1.需求端偏好大面积户型，需求集中于高校区和产业园区需求端偏好大户型，

8、区域上集中雨花区和岳麓区。相比其他二线城市，长沙人均可支配收入于房价的比值较高，叠加强限购限售