业主电梯维保费用分担机制研究

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1、业主电梯维保费用分担机制研究　　摘要：电梯维保不到位是引发电梯事故的主要原因，其深层次原因是物业管理机制存在问题。从维保费用的来源、支出、资金维持三方面存在的问题进行深入分析研究，将物业管理机制存在的问题从物管电梯维保费用的角度进行研究并提出可行性解决方案。关键词：电梯；维保费用；民生工程；维保基金；机制中图分类号：F23文献标识码：A文章编号：16723198（2013）2201390212最近由电梯引发的侵权案件频繁发生，2013年5月19日《现代快报》报道中仅三天，四人死于非命，被称作“电梯夺命周”。为什么“上上下下的享受”却成为

2、夺命杀手，这不得不引人深思。调查发现在诸多导致电梯安全隐患的因素中，制造质量占16%，安装占24%，而保养和使用问题高达60%。调查称我国八成电梯事故因电梯维保不到位造成，可以得出电梯的维保问题是电梯事故发生的主要原因同时这也是物业管理机制中的一个小问题但是由目前的现状来看这已不是一个小问题，这和居民生活息息相关。如果能够从维保方面解决，电梯事故发生率从理论上可以降低一半以上。笔者认为，若能解决维保费用的问题，引起业主等人对物业管理机制改革高度重视，有物质保障机制的物业管理公司也能够有动力积极服务作业，电梯事故是可以预防的。1电梯维保费

3、用来源问题研究电梯维保费用来源问题研究应该回归到物业管理机制基本层面，才能够更清楚维保费用来源存在的问题。电梯是房屋建筑物的配套设备设施物，无论使用与否，都是现代高层建筑商品房必备的室内通行设施，电梯维修保养属于物业管理中的房屋配套设施设备的维修、养护、管理领域的活动作业。同时电梯属于公共领域的共有物，属于小区业主共同所有，因此电梯的维保费用大多是来源业主所交的物业管理服务费用。但是很多低层住户业主都会以没有乘坐电梯为由拒交电梯维保费是强词夺理的做法，因为电梯属于公共设施，选择是否乘坐是业主的权利，没有乘坐可以不交纳电梯使用费但必须交纳

4、电梯维保费，很多业主没有认清电梯使用费与维保费的性质造成了许多不必要的纠纷。目前，电梯维保费用问题的关键是其仅是物业服务费用中的一部分也即是说电梯维保费用的来源包含在物业服务费用中，没有脱离独立成为专门的一笔维保费用。笔者在已有的法律基础上，就电梯的专门维保费用来源范围扩大途径方面进行可行性的分析研究，比来源于整体的物业管理服务费用的更具有可操作性，同时能够从根本上解决由于维保费用的不到位导致“电梯隐患杀手”的问题。1.1电梯收益归入制度12电梯收益处分应该不同于一般的小区公共场所收益，应将电梯收益强制纳入电梯维保费用范畴不能分给业主。

5、实践中，很多广告发布者愿意选择在小区张贴发布广告，不仅广告宣传效益好，而且价格低廉、投资回报率较高，这也就引发物管部门与业主就广告收益的权属争议。业主对小区广告的收益具有话语权，小区户外广告载体的产权属于业主，因此广告收入也该归业主支配，但是像电梯这种时刻会出现隐患开支大来源少的设施法律应有例外的规定。电梯广告收益强制纳入电梯维保费用领域从本质上分析也是归小区业主共有，只是换种方式将其专款化，只用于小区的电梯维保开销，没有侵犯业主的权利，相反这种机制能增加维保费来源减少业主负担，更进一步保障电梯维保的进展。若能集大众之电梯收益闲款，将其

6、归入电梯维保费用中，专款开支，电梯费用能够有固定的自身收入来源，也减轻了业主的负担。1.2设置电梯专项资金12电梯专项资金是指专门用于电梯维护、保养等为维持电梯正常工作运行而由业主交纳的费用，将此部分费用独立于物业管理费用单独设置的一种专款专用的模式。电梯维保费用设置专项资金，可以固定电梯维保费用使其达到专款专用的地步。电梯维保费用包含在物业管理服务费用中的最大问题就是电梯维保费用的不稳定性，一旦物管费用挪作他用，将要等待一段时间再次收取物管费才能够开展后续工作。如果在这段物管费“真空期”电梯出现故障或者需要进行日常的维护，物管只能往后

7、推迟，“电梯惨案”隐患随时会发生。如果在《物业管理条例》中明确规定电梯维保费用以电梯专项资金的形式将物业管理服务费用进行归类，那么即使物管费没有的情况下，电梯安全保障资金还是能够支付的，至少不会在业主拒交物管费的情况下因乘坐电梯而受到伤害甚至生命。1.3“三方”共创电梯维修基金电梯维修基金能够为电梯安全买一份长期保险，但维修基金的建立仅仅依靠个人是举步维艰的，需要强大负责任的政府、相关的业主及牟利的开发商三方共同协作才能够顺利完成。电梯维修基金与其他基金一样，在本质上具有专项的用途，只是此处由于电梯安全问题已不再是小问题，为了引起足够重

8、视，新设立一项电梯维修基金作为专用。由于三方身份地位不同，三者承担的维修基金也各不同，为了平衡各方的利益，三方主要承担以下内容基金：12业主是电梯的直接受益者，承担部分基金是权利义务一致的体现。根据商品房是