城市周边农村房屋买卖问题探析

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1、城市周边农村房屋买卖问题探析　　摘要：随着我国经济的发展，人民生活水平的提高，居住条件不断改善。原有城镇的住房不能满足需求，城镇化改造、扩建中城市周边的农村也逐步成为城市的一部分，农村房屋的买卖上凸显诸多问题，缺乏管理，亟待规范。本文就城市周边农村房屋买卖的成因进行分析，提出自己的看法及其探索，并望能对城镇化的发展提供一定的参考。关键词：城市周边农村房屋买卖一、城市周边农村房屋发展状况随着我国经济的不断发展，人口流动频繁，大量人口涌入城市，容纳量减少，需求相对集中在城镇，使得城镇化建设必须加速。在旧城改造和小城镇

2、建设、改建的过程中，原来小城镇周边农村的土地也逐步的城市化。在这种条件下，房屋的买卖凸显诸多问题，特别是在周边农村房屋买卖问题上缺乏管理、亟待规范。在城市化的过程中，由于城市的扩张，城市周边的土地即从冷清变得抢手。土地资源逐渐稀缺，其价值也逐步增值，因此，城市周边的土地也成为各种利益主体竞相追逐的对象。城市周边农村房屋买卖已成为当今房屋交易的焦点、热点，引起关注。1.房屋原所有者建房后买卖房屋11这种情况下，房屋的所有者与土地的使用者是一致的，房屋的所有者一般都是集体经济组织成员。经济的发展，村民的生活水平不断提

3、高，对自己的居住标准也提高，对改善居住条件的要求进一步增强；加之近年来，国家提倡的新农村建设，鼓励农民改善自己的居住条件，所以农村房屋的建设迅速发展。农村村民在房屋建成后，由于外迁或者是其他原因，不再需要保留自己建成的房屋，便将自己建成的房屋出售。2.原房屋的所有者与他人共同建房为响应国家新农村建设政策，农村村民有改善自己居住条件的想法。但是由于受经济条件的制约，部分农村村民没有能力自己独立建房；另一方面，大量人口涌向城市，没有住房居住，又想在城市安家落户。基于上述情况，原房屋的所有权人出地，由外来户出资共同建房

4、的情形。从本质上讲，这种情形是将自己宅基地使用权作为出资与他人共享，转让自己部分宅基地使用权的行为。3.个别建筑商投资建房后转让房屋11为追逐利益，在农村村民的宅基地上修建商品房，建成后将房屋出售。他们与原房屋所有者或宅基地使用权人一般都是私下协商，有的是以补偿给原村民一套或几套住房，有的是直接补给原村民现金等等。从表面上看，是村民自己建筑住房，从本质上讲，建筑商为了利益的最大化，非法投资办开发地下房地产。4.个别建筑商投资建房，没有公司，最低资金投资达不到法律规定的建筑要求，一旦发生事故，不能保证及时给予赔偿；

5、在施工设施简陋，无法保障施工人员的人身财产安全。5.农村房屋的转让不像城市房屋那样程序严格，要求房屋过户登记，农村房屋建成后，法律没有要求进行登记，大部分仅有宅基地使用证，转让相对较为简易。因此，建筑商在房屋建成后也不向国家缴纳税费。成本低、利润大，于是城市周边农村就成了建筑商相对集中的地方。6.建筑粗糙，存在安全隐患建造者追逐利益的最大化，建筑的房屋大多存在偷工减料、粗制滥造的情形，严重影响建筑质量，留下了极大的安全隐患。7.手续不齐，纠纷不断这些房屋在建设中，有的办理了土地手续，有的没有办理；有的办理了房产手

6、续，有的又没有，有的甚至没有任何合法手续。由于建房手续或多或少的不齐，在房屋买卖中或交易后产生纠纷就不可避免。因此，从理论上探讨解决城市周边农村房屋的买卖问题、整顿城市周边农村房屋买卖市场尤为重要。二、农村房屋买卖现状的分析1.府规划、建设的滞后11近年来，许多城市都在不断地改造、扩建，而城市周边农村土地没有进行规划或者规划后又没有及时建设。其间，就为那些追逐利益的人钻了空子。于是便出现了在没有规划的土地上进行没有任何手续的建设、在已规划国家没有征用的土地上进行抢建、搭建，加班加点“种房”等，其目的是将建成的房屋

7、出卖后获得利益或是在国家征用土地时得到补偿。2.商品房价高城市人口不断增长，对住房的需求量也就相应地增长。市场对住房的需求刺激了房地产开发，抬高房价。一般老百姓对高昂的商品房只能望“房”兴叹。相比之下，城市周边的农村建筑房屋比较便宜，是消费群体的最佳选择。3.法律法规相对滞后11法律作为文字化的社会规范，受制定时的社会环境和文字表达的局限，对客观事物的预测和调整不能面面俱到，因此出现法律空白也无可厚非的。就有关房屋管理的全国性法律来看，目前我国存在的法律法规及规章主要有：《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条

8、例》、《城市房屋租赁条例》、《城市房屋登记管理办法》；关于土地的全国性法律有《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《关于确定土地所有权和使用权若干问题的规定》等。法律有一个共同的特点，那就是在房屋所有权及相关权利上，只对城镇房屋（主要是国有土地、集体土地）作了详细规定，都很少涉及农村集体土地上房屋的买卖主体、农村房屋所有权转移方式。4.地方利益农村村民在建房中，法律没有