2006年南京湖西街地块可行性研究报告

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1、湖西街地块可行性研究南京●扬子总序※房地产市场环境不容乐观※产品构架效益为先※一级市场竞争激烈※项目财务成本核算※土地挂牌策略方案房地产市场环境分析宏观调控周期，市场前景不明河西区域环境综述，板块划分稀缺供应区域竞争项目详解，市场供销两旺房地产宏观调控2005年3月加息，抑制需求，最低首付款可由20%提高到30%，居住不满一年出售的房屋，征收现购入价减去原价5%的税率稳定房价“旧八条”，房价涨幅与各地方政府官员职位升迁直接挂钩4月副总理曾培炎调控市场需求，调整产品结构等四点要求“新八条”打击炒房炒地，加强对普通房和经济适用房价格调控，超1年未

2、动工的，征收土地闲置费；2年则无偿收回6月个人购房不足2年转手交易，即开征全额营业税；明确享受税收优惠政策的普通房标准建设部将采取5项措施保障中低收入家庭住房需求7月物权法草案全文发布省建设厅《关于进一步加强我省民用建筑节能工作的实施意见》2006年4月央行上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。5月国务院发布“国六条”九部委联合发布“国六条”的十五条实施细则7月《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（即165号文件）《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》

3、8月央行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%。加息幅度与周期时间段基准利率优惠利率增加2004年10月以前——5.04%——2004年10月——5.31%0.27%2005年3月6.12%5.51%0.20%2006年4月6.39%5.571%0.27%2006年8月6.84%5.814%0.27%98—03年，南京商品房开发投资逐年平稳增长，04年出现了突破性的飞速增长，05年受国家

4、宏观政策的影响，房地产投资增幅明显放缓，预计今年将延续这种放缓的趋势！预计06—07年，南京市竣工面积将集中放量；同时，施工面积的增幅明显高于竣工面积，意味着未来市场的供给量将逐渐放量！南京市商品房销售量一直处于上升状态，03年以后更为明显，即使经历了强烈的政策压制，2005年的销售量依然保持了强劲的上升势头从2003年开始，商品住宅房均价相继突破了4000和5000。2005年，受宏观政策影响，上升幅度得到抑制！01年1万套，至03年已经接近6万套的成交量。03年之后，国家开始对房地产市场进行政策调控，使得04、05年的二手房交易量出现下滑

5、。但从曲线走势可以看出，市场的需求依然强劲，伴随06年拆迁量的加大和国家对住房供给结构的调整，预测未来二手房交易量将再次会攀升！区域客群分析置业目的：中产阶级第一居所！本区域客户城中客群其他区域市场环境总结宏观调控周期内，市场前景不明朗；市场存量庞大，未来中短期市场将集中放量房价上涨将继续受到政策性控制；发展中新城成为城市的焦点；战略发展地位显著；河西中部价格谷地现状；河西奥体新城迅速崛起；区域范围内竞争环境总体分析各竞争项目均价基本在5400-6000元/平米；两房大都集中在80-90㎡的户型；三房主力面积在120㎡—130㎡之间；两房总价

6、大都集中在50-55万左右，三房总价集中在65-70万左右；建筑形式多以高层和小高层围合而建；户型设计上大都为小开间大进深三段式居室，影响居住舒适度；受市场总体回暖效应影响，各楼盘销售状况渐佳。目前周边市场供给产品面积集中在为80-100平米和116-130平米，从销售情况来看，此两个面积段房源供销基本平衡。101-115平米左右的户型销售状况却比较理想，！标准配置公共部分建筑材料及交付标准外墙面砖窗材彩铝、双层中空玻璃首层大堂地面低砖墙面面砖天花乳胶漆电梯厅地面地砖墙面墙砖天花乳胶漆楼层走道地面地砖墙面乳胶漆天花乳胶漆楼梯道地面地砖墙面乳胶

7、漆天花乳胶漆扶手木质扶手、铁制栏杆电梯国际知名品牌入户门防盗字母门公共照明节能灯室内地面水泥找平墙面乳胶漆顶面乳胶漆厨卫防水地面，预留上下水管供水变频恒压供水,直供水管道进户供电普通户型：12KW/户供气管道气电话、宽带、有线电视电话预留接口;宽带接口到户;有线电视接口到户智能化系统环区周界红外线报警、闭路电视监视系统、环区巡逻制度和电子巡逻系统、可视对讲系统、居家防盗报警系统、门禁一卡通管理系统、地下车库出入口管理系统、电梯紧急对讲系统其他物业管理公司国内知名物业管理公司物业管理费用1.5元/M2左右社区配套设施会所、沿街商业、阳光车库、儿

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