房地产企业会计核算相关问题探析

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1、房地产企业会计核算相关问题探析　　【摘要】随着我国经济的迅速发展，房地产企业也如雨后春笋般涌现，已成为国民经济的支柱，但由于房地产行业具有开发周期长，投入资金巨大等特点，使房地产企业在会计核算方面存在一些问题，越来越不能满足市场发展的需要。本文通过探讨房地产企业会计核算的特点，指出房地产企业在会计核算中存在的问题，提出了相应的改进措施。【关键词】房地产企业会计核算特点措施一、房地产企业生产经营的特点作为经济密集型行业，房地产企业生产和开发的产品具有自身的特点，这使得房地产企业的经营与其他企业相比有一些区别。房地产企业商品开发周期长，涉及各方面的往来比较复

2、杂，需要大量的资金，因此进行项目建设前需要进行详细的计划。这些行业特点决定了其会计核算在开发成本、收入、税金、利息支出方面具有一定的特殊性。1、对开发成本的核算8这方面主要表现为核算对象具有复杂性和重复性。房地产的每一个项目都涉及大额资金，成本构成也比较复杂，需要计算土地出让金、拆迁补偿费、基础设施费、各项税费及项目开发建设过程中不可预见的费用，这就导致房地产企业的核算对象非常复杂。而开发成本的重复性，则是指在项目开发经营的全过程需要多次计算开发成本：房地产行业高风险的特点决定了在投资每个项目前都要慎重分析和考察，因此企业在作出投资决策前需要通过各种方法

3、进行可行性研究和分析；决定投资后进行项目规划时，财务人员也需要对成本进行初步核算；当项目正式开展实施后相关会计人员则需要随着项目的进程及时进行会计核算，本着客观、真实的原则，准确核算项目各项成本。最后在项目完成后，财会人员还应就房地产企业的流程进行成本核算，归集项目开发全过程发生的直接费用和间接费用，分类计入相关账户，结转已完工项目的实际成本，完成核算工作。2、对收入的核算房屋同其他商品不一样，基于其风险高、价值高的特点，在收入确认上有一定的特殊性，销售方式一般是预售。房屋预售前要获得相应的销售许可证，然后签订预售合同、交付预收款项，在项目竣工验收合格后

4、，再根据实际情况与客户签订正式的销售合同，收取尾款，办齐各项手续。这种特殊的收入确认程序直接影响了企业财会人员的成本核算，预收账款应当计入当期还是签订合同收取房款的那一期，这成为会计工作中的难点。虽然我国会计制度对销售收入确认的时点也作出了相关规定，以风险和报酬是否转移为界限，但是各个房地产企业对转移的具体时点把握有差异，无法完全统一起来。83、对应缴税款的核算我国房地产企业需要缴纳的税种主要有：营业税、城建税、城镇土地使用税、契税等，有的是该行业独有的，有的是同其他行业一样要缴纳的。而在上文已经提到我国房地产企业采用预售的方式销售房屋，按照税法的规定，

5、纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，纳税义务产生的时间为收到预收款的当天，房地产企业应该以当期取得的预售收入为依据计算和缴纳税金，但是不按照预收款计提税金，只在应交账户的借方反映已缴纳的税款。最后在年末的时候将满足收入确认条件的预收款项记为企业收入，按配比原则计提应缴税金，这样房地产企业当年实际缴纳的税金不等于按利润表中收入计提的税金，使得房地产企业税金核算区别于其他行业。4、对利息支出的核算8在利息支出方面，我国税法和企业的规定有所不同。税法规定，从事房地产企业开发建设借入的资金产生的利息费用，在完工前应计入相关房地产的开发成本，完工

6、后这部分费用计入财务费用。但企业会计制度则规定利息支出计入财务费用。可见区分开发项目是否竣工完成是这两者的契合点，然而界定项目是否完工却没有统一的标准，这就使得这部分利息支出不确定，使财务人员产生困扰，可能计入开发成本、也可能计入财务费用，这便是会计核算在利息支出上的特殊性。二、房地产企业会计核算存在的问题很长一段时间里，我国房地产企业仍然执行着计划经济体制下的制度，毫无疑问计划经济体制在过去的几十年里发挥过巨大的作用，但是随着市场经济的发展，房地产行业间竞争日益激烈，房地产企业管理方面出现越来越来越多的问题，尤其是会计核算方面，具体表现为以下几点。1、

7、会计科目设置不科学、不合理8当前很多房地产企业会计科目的设置不合理、不科学，缺少专用会计科目且现行会计科目混乱。在新会计准则中列示了一百五十多个会计科目，包括银行、证券公司、石油公司等各行业的专用科目，但是专属于房地产企业的却一个也没有。房地产业会计科目的设置没有统一的标准，各企业只能根据自身情况自由设置，却并不全面。由于采用一般企业通用的会计科目，导致房地产企业部分会计科目使用混乱。比如在建筑工程和安装工程中使用的“在建工程”科目，虽然新会计准则中为其明细科目进行了扩充和说明，但是明细科目过多而乱无法应用到大型项目的会计核算中。另外，由于房地产企业项目

8、开发周期长的原因，建设过程中为在建工程，跨越几个会计年度后才能竣工验收，成本结转