投资性房地产公允价值计量模式应用困境和对策

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1、投资性房地产公允价值计量模式应用困境和对策　　摘要：公允价值计量模式在会计核算中的出现与应用虽已不是新话题，但其在投资性房地产中的引用仍然存在困境。究其原因，市场条件不完善、准则限制条件严格、相关指引缺失、会计计量理念转变困难和上市公司的会计政策选择是主要方面。继续推进公允价值计量模式应用，以提高会计信息质量与决策相关性，就必须在始终保持审慎态度的基础上，积极采取相关措施为公允价值计量模式的应用提供条件。关键词：投资性房地产；公允价值；审慎态度；国际趋同从2007年下半年起的次贷危机演化成全球性的金

2、融危机，影响到的不仅仅是西方国家，也包括我国的经济和人们生活，甚至冲击到了财务会计中的公允价值的理论与应用，公允价值被指为本次危机的根源。而在这之前的2006年，我国颁布的新的企业会计准则推行公允价值计量模式在投资性房地产中的运用，但实际应用现状却不容乐观。这些事实都对公允价值这一计量模式提出了质疑。公允价值计量模式的实际应用困境是什么？究竟应如何采用？这是本文探讨的问题。10一、公允价值计量模式的应用困境2006年2月，我国颁布了新的企业会计准则，其中第3号关于投资性房地产准则（简称CAS3）引起

3、了广泛关注。CAS3允许企业对投资性房地产采用成本模式，也允许企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。近几年来房价不断上涨，企业若采取公允价值模式可以提高房地产的账面价值，进而提高企业的净资产水平，对持有投资性房地产的企业来说理应积极采用，但实际情况却并非如此。从相关统计情况来看，从2007年至2010年，采用公允价值计量模式的房地产企业由11家上升至25家，占所有投资性房地产企业的比例也由1.77%上升至3.11%。这一理想预期与现实之间的巨大差异引起了我们的思考：难道805家（截至201

4、0年底）有投资性房地产业务的企业仅有25家符合CAS3的条件吗？尽管我国市场经济环境尚不成熟，但房地产市场近年来一直比较活跃，尤其是一些经济发达的东部城市。有资料显示，2007年，630家持有投资性房地产的上市公司分布于全国30多个城市，其中仅北京、广州和上海就占据234家，而这三个房地产活跃市场的大型城市仅有3.4%的企业采用公允价值模式。绝大部分的企业还仍然坚持使用成本计量模式。那么到底是哪些因素阻碍了公允价值计量模式的运用？二、公允价值计量模式应用困境的原因分析10（一）外部：市场条件不完善如

5、果市场不活跃，缺乏公平的价格形成机制，就势必会对投资性房地产合理价值的判断产生影响。在我国，公允价值的运用环境，如市场竞争程度，还不够充分与完善，因此我国对于公允价值的引入就应采取审慎的态度。市场环境的限制是投资性房地产后续计量以成本模式为主导的根本原因，也是我国目前和将来公允价值进一步运用的最大障碍。（二）制度：投资性房地产准则限制条件严格10CAS3第10条对采用公允价值计量模式提出了两个必须同时满足的前提条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类

6、似房地产的市场价格及其他相关信息。企业会计准则应用指南对“同类或类似的房地产”的解释是：“所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物”。如果找不到此“同类或类似的房地产”，也不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。同时，CAS3第12条强调，“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。CAS3的严格态度由此可见一斑。此外，《企业会计准则讲解》（2008）第四章第二节中亦指出：“不允许同一个企业同时

7、采用两种不同的计量模式计量所持有的投资性房地产。”一些在上海、北京等大城市的上市公司，其拥有并用作出租的黄金地段的商铺、写字楼等已大幅度增值，非常有必要按公允价值计量，但由于许多公司在郊区或中小城市也有部分投资性房地产，并且这部分房地产可能不符合公允价值计量条件，因而影响了这类上市公司最终对公允价值计量的采用。CAS3的严格规定传递出“公允价值不宜采用”的信息。由此，公允价值模式被置于一个尴尬的境地，企业容易将公允价值模式理解为会计准则不鼓励的计量模式，并且考虑到我国房地产市场还不太完善，房价下跌不

8、是没有可能，企业一旦采用公允价值模式，在会计核算方法上就不可逆转，并被监管机构充分关注，因此企业不愿意贸然采用公允价值计量模式。由此，会计准则中的“谨慎使用”基本上演变成了“不使用”。（三）指引：相关指引缺失比较国内外投资性房地产准则的相关规定后发现，对于选取公允价值模式的条件，国际会计准则（简称IAS40）和CAS3均予以明确，且CAS3对于“可不可以使用”公允价值计量模式的要求颇为严格。而对于如何进行公允价值计量的问题，即公允价值的具体定义、确定方法等规定，CAS