城镇土地开发融资模式探讨

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1、城镇土地开发融资模式探讨王元京国家发改委投资研究所战略室副主任研究员第一节总体框架项目性质投资领域主要融资主体主要投融资工具投融资创新机制产权归属非经营性如生态、环保、防洪排涝、城市道路等政府·财政投资财政基金·金融机构信贷·发行债券优势贷款捆绑式组合型（两类项目捆绑）产权根据出资人的出资属性来定准经营性低费项目(如城市供水、供气、地铁等)社会力量与政府金融机构贷款(贴息)；发行市政债券；产业投资基金；ABS融资（资产证券化）；民营化机制以有偿供给为基础优势贷款（收费权抵押）一般收费项目(如电信、铁路、收费公路及桥隧、发电与供电设施等)捆绑式组合型；远期购买协议型；设施使用协议型

2、；集团委托贷款信托融资；经营性如房地产、运输、通信、能源、港口(盈利性部门）等社会力量股份制融资／商业贷款；BOT及其转化形式；产业投资基金；ABS融资；发行市政债券；民营化机制投资者直接介入项目；投资者通过项目公司介入项目；产品支付和预先购买协议；捆绑式组合型；产品支付型；预先购买协议型；集团委托贷款；发行债券及信托融资；不同类型地产投融资模式总体框架房地产融资总体概括第二节TOD项目土地开发模式TOD(Transit—OrientedDevelopment)项目融资模式，是政府利用垄断城市规划具有的信息与资源优势，对规划发展区的用地以较低的价格征用；接着进行基础设施的建设，使

3、土地升值；然后出售基础设施完善的“熟地”，利用“生地”与“熟地”之间的价差而形成的一种融资模式。一、概念二、特征(3)步行距离的开发(9)多元性和多样性(7)提高公交乘客数TOD模式特征(1)混合土地使用(2)车站附近高密度开发(4)根据公交线路布置建筑使行人到建筑的可达性好(5)街道尺寸在125米xl25米左右(6)公园与绿地包括公园和绿地的绿色步行系统(8)土地增值——TOD原则三、类型TOD模式的资金来源：①“生地”变“熟地”，利用生熟价差②老城区价差小，新城区价差大SOD（Service—OrientedDevelopment，公共设施导向发展）模式的资金来源：①使市政基

4、础设施和社会服务设施同步完成，进一步加大“生熟”地价差②新区通过公共设施的建设带动发展（一）TOD和SOD相结合（二）TOD和IOD相结合地区在发展轨道交通之前，基本采用IOD(Industrial—OrientedDevelopment)的发展模式，即以项目为寄托，通过项目的拓展，带来资金，吸引人口，带动地区和城市的开发。在开发的过程中，最可能的情况是，重点工业项目和轨道交通建设同步进行，这就很可能会形成独特的TOD与IOD相结合的发展模式。好处轨道交通的建成增强了空间联系的高度可达性，提升了沿线土地的价值，并进一步激活了城市新的整体活力和地区的繁荣。在公交站点周围最大效率地利

5、用土地，选择性地开发商业、住宅、学校用地，可以使人们在较小的活动范围内舒适地完成工作、学习、娱乐等各项活动，极大地方便了人们的日常生活还可以将土地升值所产生的利润回报给交通及其他公共服务设施的建设，使新城市发展形成良性循环的态势四、好处五、案例案例1香港地铁TOD项目开发1地铁赚钱世界少有香港是我国特大型城市之一，也是世界上人口密度最大的城市之一，但其却能保持城市交通畅通，形成了现代化和多元化的公共交通体系，建立了现代化城市管理交通体制，成为大城市交通发展的成功典范。国际上大城市的公共交通营运大多需要政府补贴，香港地铁公司能赢利的现象，在国际上也属少有。2、地产开发投资主体197

6、5年成立了香港地铁公司，是港英当局全资拥有的一家公用事业企业，地铁公司本着“及时收回投资、及早盈利、收到社会效益”的原则，确定了经过客流集中的商业中心、居住区和行政署所在地的方案。3、地产开发项目概况为配合香港新机场的建设，香港地铁公司在1992年1月2日与政府原则上达成协议，设计、融资、兴建并经营长达34km(其中地下8km、高架6km，地面20km)的机场铁路(香港站——机场站)，总投资340亿港元，香港的地下铁路网络全长达82．4km，共有车站44个，换乘站11个。在制定分期分线施一计划时，先选定人口密度高、客流量大的观塘——中环线作为地铁一期二程香港地铁，总投资260亿港

7、元。4地产开发投资来源香港地铁荃湾线、观塘线和港岛线总建设费用约260亿港元。建设资金主要有几个来源：政府以股本形式投入约占两成；发展房地产约占一成半；其余来自借贷。除了股东资金外，尚有出口信贷、债券、银团贷款、利率和信贷置换融通、商业票据和银行透支便利等。5地产开发投资回报（1）票价收入是重要收入。香港政府在建立地铁公司时，就敢于放弃绝大多数西方城市轨道交通系统实行的补贴政策，地铁公司发展房地产与票价等收益。票价收入地铁公司的两大收入来源。（2）房地产收入是主要来源地铁公司就上