对商业地产开发企业财务风险管理探析

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1、对商业地产开发企业财务风险管理探析　　摘要：商业地产开发企业在我国尚属一种新兴地产开发业，有别于房地产开发企业，在财务管理方面有诸多问题需要探讨。由于开发投资周期长、投资额巨大，所以，这类企业一般需要通过财务杠杆来融资用于项目开发，财务风险也比较大。本文在分析了商业地产开发企业几种财务风险表现的基础上，重点提出了如何控制财务风险和预防财务危机的几点看法。关键词：市场开发企业；财务杠杆；风险防范中图分类号：F713.5文献标识码：A文章编号：一、问题的提出7商业地产开发企业是以开发各类商贸市场为职能的企业，如，开发农贸市场、综合购物中心

2、、五金建材市场、钢材市场、商业街、各类专门商品批发市场等。商业地产开发企业和房地产企业同属第三产业，具有很大的发展潜力。就目前来看，我国要靠扩大内需来拉动国民经济，所以，商业地产开发是一个比房地产开发更有发展前景的行业。商业地产开发企业开展的经济业务活动是：在做好市场调研的基础上，进行充分的市场开发项目的可行性论证与工程设计；向政府主管部门申请立项和购置土地使用权；筹集建设资金，运用建设资金进行建设工程发包；工程完毕验收后，将建成的固定资产出售或出租给商业运营机构或商铺经营者，完成投资回收的一系列过程。商业地产开发企业和类似的房地产企

3、业相比，财务风险和财务危机发生的可能性一般会更大些。因为它不像房地产企业那样可以预售房产，也就是在工程未完工时就可能先收回了一部分的投资，所以商业地产开发企业的资金显得更为紧张，财务风险也就会更大。一旦在未来时期里商铺的市场销售价格、开发建设成本或者项目市场的吸纳能力都发生了不利于企业的变化，都会对企业的预期收益产生很大的影响，造成实际收益达不到预期收益，造成无法偿还到期债务和后续开发项目因资金链断裂而无法开展的局面。二、对商业地产开发企业财务风险的分析当前，商业开发企业的财务风险比较凸显，具体可分为下五个方面：1、土地价格风险。要开

4、发新商场或新市场，就必须征用大量的土地。土地的价格越来越高，这是人所共知的事实。往往一个开发项目从可行性论证到项目被审批再到征用土地，所跨越的时间大约要三年左右。三年后的土地价格往往要比原来做项目论证时预计的高出许多，特别是在城市的黄金地段，土地价格往往是几年就翻了一番。72、工程费用提高的风险。受通货膨胀大气候的影响，施工的人工费用要涨价，建筑材料要涨价，水电油费要涨价。无论商业地产开发企业是否有自己的建设施工队伍，都不可避免地接受各种费用涨价的事实从而使得建设成本远远超出原来的预算。3、融资难的风险和财务费用增加的风险。近期主要表

5、现为国家为了治理通货膨胀而采取了紧缩性的金融政策，使得贷款的规模减小，贷款的利率提高。到今年7月，央行规定的存款准备金利率已经高达到20%以上的新历史高位，贷款利率也达到了7%左右。这对于靠商业贷款为主要融资渠道的地产开发企业来说，无疑会加大了取得贷款的难度甚至不得不向民间谋取高利贷。资金是企业的血液，资金链若中断了，就可能会造成企业的中止运营甚至轰然倒闭。另一方面，由于利息的提高增加了资金成本，导致盈利减少或亏损。4、同行业内竞争加剧的风险。由于近几年来国内的房价飞涨，民众怨声载道，所以国家接连出台了许多调控房价的措施。下猛药要把房

6、价打压下来。许多房地产开发商出现了售房难和经营上的困境，困难重重的房地产业也开始把目光投向了商业地产的开发上来了；从实际情况来看，大规模的房地产建设时代已基本接近了尾声，许多房地产开发商必然要倒闭或转行到商业地产的开发上来。这必然扩大了商业地产开发行业的队伍，加剧了业内的恶性市场竞争。这也会造成企业的经营风险和财务风险的骤增。75、投资难以收回的风险。由于企业外部环境变化的不确定性和企业管理者对相关市场需求调研不够，论证草率，盲目上马以及日常管理水平不足的原因，也可能所导致的企业财务困境。有的市场建成了，投资好几个亿，实际开业后却摊位

7、卖不出去或出租不出去，并没有出现在做决策时所想像的车水马龙般是一派繁荣景象，反而是冷冷清清，少有商家的入住和顾客的光顾，或者在运营这些已建成的资产上因为管理不到位都可能造成投资不能按期收回的风险。决策的失误是最大的风险，管理上的不到位也可能致使企业走向财务危机的死胡同。鉴于上述风险的存在，故商业地产开发企业必须在开发项目前要做到周密筹划，未雨绸缪，拿出控制和化解风险对策，以避免财务危机的发生。三、商业地产开发企业防范财务风险的几点措施目前，财务管理学中还没有关于商业地产开发企业财务管理方面的专论，这方面的经验和理论还有待进一步的总结和

8、深入研究。财务风险的防范是个系统工程，仅靠企业财务部门的努力是不能完全做到的。根据商业地产开发企业的业务特点和对已有的一些经验的总结，这里提出以下几点规避财务风险和应对财务危机的措施，以便抛砖引玉，供作参考。71、在项目