别墅项目营销策划报告书.docx

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1、别墅项目营销策划报告书12020年5月29日文档仅供参考中海·赵巷别墅项目营销策划报告委托单位:中海发展(上海)有限公司报告单位:上海开启房地产投资咨询有限公司报告日期:二00三年七月22020年5月29日文档仅供参考上海开启房地投咨有限公司地址:上海市旋路2200号电话:真:目市篇一、墅大市研判⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯04二、板市研究⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12三、市篇大⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯24策略篇一、SWOT分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯25二、

2、定位系⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯27三、策略⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯31售篇一、价格策略⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯32020年5月29日文档仅供参考35二、推案策略⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯37三、客源控⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯39四、开条件⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯40五、售楼及板段⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯40六、售楼⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯40广告企划篇一、案名⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

3、⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯43二、广告精神⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯43三、广告口号⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯43四、广告推广主⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯44五、媒体划⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯42020年5月29日文档仅供参考44六、段性推广⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯45附件售管理程序及流程⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯51广告投放流程⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯63[市篇]——前言——?上海的墅市在

4、近两到三年呈供大于求的状,而由于当前全国和上海于墅用地的停止供和上海的快速增使得个人收入大增,墅群大,在未来5到成定的房点;?随着上海的速展,墅的客群也正在不断展壮大,本地客和外地来沪展的力、海外国人群将逐步形成新的墅人群—新上海富裕,将成上海中高档墅的最大群,但千万以上的墅依然以外籍人士和外地高端企主主要客源;52020年5月29日文档仅供参考?从别墅的分布来看,随着一城九镇的开发和上海中心土地资源的日渐稀少和私家车的大量普及,上海别墅的外延将由当前的西郊和浦东移向自然原生态景观更为理想而距离市区半径更大的松江、嘉

5、定、上海远郊、昆山、苏州等地,并形成规模化、集中化的别墅大盘;?以佘山为中心正在形成一个上海最大的、资源最好的高档别墅区——大佘山富人区;?沪青平公路沿线别墅经过将近的发展,已经成熟。别墅档次已由原有的中低档,发展为中高档别墅的聚集区;?西区的泗泾、松江、新桥、青浦是四个同质竞争的别墅板块,其供应的别墅多为200-300万总价的楼盘。对于现今”两头俏,中间冷”的别墅市场而言,200-300万的市场处于最为尴尬的境地。而各板块各有特点。关键词:”供大于求”、”新上海富裕阶层”、”集中开发”、”佘山富人区”、”松江新城板

6、块”、”泗泾板块”、”新桥板块”和”沪青平板块”。62020年5月29日文档仅供参考上海别墅分布图(浦西部分)72020年5月29日