新场商圈调查.doc

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1、新场商圈调查(策划必看)　　商圈调查分析的主要目的　　1、了解优良立地的基本三条件是否具备。三条件是：　　(1)开店十年以上持续力如何?是否人未来性、可持续经营十年以上;　　(2)足够的集客能力;　　(3)进出容易的超市腹地(卖场有停车场)。　　2、确定立地条件的三要素是否具备。三要素是：　　(1)户数、人口数的支持——至少支持一家店的人口数。　　(2)道路、交通工具——可抵达店铺购物的方法。　　(3)卖场面积大小——吸引顾客的能力。　　3、估算营业额是否准确度高、误差小。　　4、经营计划拟定的依据，这是最后的决策。卖

2、场的投资多少，会影响损益平衡点、营业额及回收年限。同一立地条件也会因不同的投资策略，影响日后的经营成本，故需有立地调查结论，而后再有经营计划，并以此为开店的根据。　　调查的基本种类　　1、预备调查　　虽然立地调查作业非常重要，但它本身并不会产生任何效果。所以初期应先从地图或政府公布的资料中加以筛选立地的过程称为预备调查。　　预备调查时，收集的资料至少应有下列几种：　　(1)某预定地区的人口数、住户数资料。　　(2)都市计划、都市建设指定用图。　　(3)竞争店分布图。　　(4)竞争店或未来大型店的预定计划。　　(5)竞争

3、店销售实绩。　　人口数、户数应与行政区划状况配合，但同时应预测3～5年后的人口变化。　　都市计划、交通建设图是预测将来环境变化的主要资料，特别是人口增加快速的都市近郊、新兴住宅、大型社区等，可说是超市业者的最大目标。　　竞争店分布状况可从超市协会或零售杂志取得，也可采取实地调查的方法，了解地区内或近邻是否有竞争店。要确认将来环境变化的因素，尤其应注意下列几点，因为这些因素会造成销售占有率的成长、衰退或阻碍。　　(1)人口数、户数是否有大幅度变化的可能性。例如：空地的延伸、大量住宅的兴建等，若属新盖完成的住宅区，应了解何

4、时搬入住户、住满。　　(2)交通建设体系是否有大幅度变化的可能。例如：捷运系统的通过、巷道的打通、道路拓宽、河道上搭桥等等。　　(3)竞争店特别是比本店大2倍以上的大型店，是否在重要地点有设立的可能。　　进行上述调查了解时，应掌握详尽和准确资料，加以整理，更重要的是要了解这些变化是何时结束、影响多长时间，最后再根据这些资料，决定提前或延后开店时间。　　2、现地调查　　现地调查作业相当困难，可先假定商圈范围，在范围内收集所需资料。大致可分为下列三点：　　(1)交通道路网确认：对于某地区人们日常生活最常使用的道路作流量调查

5、。　　(2)竞争店调查确认：对某地区内超市店数多少予以了解，来明确本店可达到多少商圈市场占有率，有什么样的销售效果。　　(3)消费者调查：本调查是所有调查最耗费时间、资金的工作，执行起来也最为困难，并易为一般人所疏忽。但是这项调查绝对不能省略，因为可从中获得许多消费者情报，而且店铺差别化的启示也来自于此项调查。　　超市商圈设定　　商圈的组合种类　　一般而言，超市的商圈可分为中小商圈、大商圈、超大商圈3种：　　1、中小商圈约500～1500米，顾客以徒步或自行车可达，以出售便利商品、生活必需品为主。　　2、商圈约5000

6、米，顾客来店以坐车较多，而且大多数以购物为目的，大部分是以出售日常选购品为主。　　3、超大商圈是指高速公路或捷运系统所形成的广大商圈，主要出售特殊器材。　　商圈的设定方法　　在实际动作中，超市主要可以通过实施来店顾客问卷调查的方法来设定商圈。　　1、顾客调查的主要项目：　　(1)住址：　　(2)来店频率(次/周、次/月);　　(3)大型店利用频度;　　(4)竞争店利用频度。　　2、将约100～150份问卷所收集的住址在地图上标示画线即使商圈的范围自然展现。　　3、商圈确认后，利用住户资料算出户数。　　4、户数乘以每月生

7、活费用支出(食品、饮料及日用百货)，即为一家超市店铺营业额。　　5、商圈的范围一般可按销售额与市场占有率指标分为三个层次，即第一商圈，市场占有率在30%以上，占本店销售额的75%;第二商圈：市场占有率在10%以上，占本让销售总额的25%;第三商圈：市场占有率在5%以上，占本店销售额的5%。　　超市商圈营业额的计算　　超市营业额外负担的估算应考虑商圈范围内常住居民的购买量、商圈范围企事业单位的购买量、流动顾客群的购买量、超级市场在商因范围内的市场占有率。　　假定商圈内常住居民食杂品的每月购买量，第一商圈为1000元×10

8、00户=100万元，第二商圈为1000元×2000户=200万元，第三商圈为1000元×3000户=300万元，假定商圈内流动顾客群食杂品的购买量每月为120元，假定商圈内企事业单位食杂品的购买量每月为180元，假定某超市的市场占有率分别为：第一商圈30%，第二商圈10%，第三商圈5%，企事业单位及流动顾客群各10%，可推算出超市