东郊记忆项目投资分析.docx

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1、西南财经大学天府学院2016届项目投融资管理与决策实训报告报告题目：东郊记忆项目投融资管理与决策研究小组名称：六组所在班级：金融8班专业：金融学2016年1月西南财经大学天府学院东郊记忆项目投融资管理与决策研究目录一、必要性分析2（一）、背景2（二）、作用和意义3二、SWOT分析4（一）、优势4（二）、劣势5（三）、机会5（四）、威胁6三、总投资估算7（一）、项目对比7（二）、可对比性计算7（三）、单位生产能力投资估算方法7（四）、东郊记忆一二类费用计算8（五）、东郊记忆预备费估算8（六）、东郊记忆投资总额估算8四、运营费、收入估算8（一）、总体项目对比8（二）、项目运营费估算对比

2、9（三）、项目收入估算10（四）、收益率、投资回收期估算10五、项目投资结构10（一）、项目投资结构10（二）、初始投资总资金11（三）、资金缺口11（四）、融资方式11附录131西南财经大学天府学院东郊记忆项目投融资管理与决策研究一、必要性分析（一）、背景东郊记忆，原名“东区音乐公园”，位于东二环建设路商圈，由成都国营红光电子管厂改建而成。东郊记忆，位于成都市东二环外侧建设南支路1号，由成都传媒集团投资近20亿元在原红光电子管厂旧址上改建而成的现代文化产业新型园区，2011年9月29日盛大开园。原名为“成都东区音乐公园”，2012年11月改为东郊记忆。东郊记忆被称为“中国的伦敦西

3、区”是国家音乐产业基地、国家AAAA级旅游景区、科技与文化融合示范园区。1、产业发展政策引领，城市改造提供空间。2009年，我市将文化创意产业列为全市重点推进的战略性新兴产业，发布了《成都市文化创意产业发展规划（2009—2012）》，明确了文化创意产业定位和发展目标，全力建设“西部第一、全国一流”的文化创意产业标杆城市和“成都东村即东部新城文化创意产业综合功能区”等多个市区文化创意产业功能区。为推进文化创意产业发展，成都市确定利用东郊老工业区中的原成都红光电子管厂旧址，将部分工业特色鲜明的厂区作为工业文明遗址予以保留，并与文化创意产业结合，打造音乐产业基地。2、核心企业强势入驻，

4、聚产业。中国移动无线音乐基地是全球最大无线通信运营商的中央音乐平台，年产值逾300亿元，垄断性占有中国无线音乐80%的市场份额，中国移动无线音乐基地的入驻，带动了其上下游产业链上的近200家CP（内容服务商）、SP（渠道合作商）结伴而来，使东郊记忆成为中国独一无二的数字音乐企业集聚区，成为比肩世界的音乐产业聚集园区。并在开园之初租店面就已达到可租赁面积的73%。3、以国际性的音乐盛事塑主题，以多元化的社区活动聚人气。东郊记忆不仅在开园运营以前就已成功举办张靓颖演唱会和国际流行音乐院校大奖、协办第十五届华语榜中榜等一系列演出活动，在开园以来，也可谓活动不断，积极引进“国际流行音乐院校

5、年度大奖”、“成都国际数字音乐节”等大型音乐盛事，举2西南财经大学天府学院东郊记忆项目投融资管理与决策研究办多类型的节庆活动、社区活动、假日狂欢和专题活动，对东郊记忆成功的构建特色文化标识、塑造区域特色具有积极的促进作用，也为其融入区域大环境，充分挖掘建设路商圈的消费能级奠定了基础。4、跨界型的业态组合，打造多元文化园区。原东区音乐公园确立了以音乐为主题的“二园”定位，即音乐产业集聚园和音乐文化体验园，但在音乐文化相关内容集聚的同时，“成都东区”已经呈现出丰富的多元文化内容。（二）、作用和意义1、多方位发展旅游产品种类。作为工业遗产的东郊记忆，在最初的开发中，为景区精心筛选了一些符

6、合音乐主题的业态。也把产品定位在音乐、艺术、美术领域。多方引进商家，晚上景区的吃住行游购娱6要素。从产品种类上看是很齐全的，但是似乎说有一点单调，不能从整体上吸引大众游客。而且各个旅游要素的设置上配合的不紧密，产品显得有点重复。一些旅游产品并不具备典型的地区特色，另一方面产品也显得重复。在工业遗产旅游中，十分看重游客对整个旅游过程的体验以及所获得的知识。因此在产品设计中应该不断完善内容，使东郊记忆的旅游产品能满足不同人士的需求。2、完善园区产业链，实现旅游价值。东郊记忆的前身为地区音乐公园，在实现产业转型的时候，主要是打造了一条完整的音乐产业链，但在后期发展中，这条产业经济链条出现

7、了运转的问题，园区管理方不得不修改其运作模式以及重新定位出发，以多种模式为主走一条创意产业园区之路。但在同时产业链的音乐主题并没有丢弃，我认为，音乐主题作为最初的产业链，有其独特的定位和很完善的计划，但问题出现在什么地方呢？使得预期的发展走向了另外的道路。是否音乐产业没有得到强有力的支撑，这样的产业链条在什么环节出现了问题呢？我认为最初的音乐主题有薄弱的一面，更或者说艺术在成都的土壤里有点水土不服，成都没有北京798那样的文艺青年，没有上海新天地的小资情结。更多的是实