保障性住房项目开发成本控制研究.doc

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1、保障性住房项目开发成本控制研究一、工程概况该项目位于上海市浦江基地西南角，土地总面积153800平方米，总建筑面积为273783.90平方米，其中地上建筑面积为254139.71平方米，地下建筑面积为19,644.19平方米，建筑密度为16.34%，容积率为1.62，绿化率为57％。按照要求该项目需要在2010年4月正式开工建设，项目资金为自筹。北块工程于2010年8月18日开工，2011年11月30日竣工，2011年12月10日取得交付使用许可证，2012年3月正式交付小业主投入使用。南块工程于

2、2010年12月25日开工，2012年5月28日竣工，2012年6月9日取得交付使用许可证，2012年7月正式交付小业主投入使用。二、项目开发成本目标控制分析5学海无涯学海无涯在项目建设过程中建设质量、建设安全、建设进度等都会影响到工程项目成本投入，因而在建立成本控制目标同时，还需要配合明确的施工质量目标、施工安全目标以及施工进度目标，通过对不同项目建设目标的确定，便于更好的进行项目成本控制，具体的目标主要有：1、项目建设成本控制目标。考虑到该项目属于保障性住房，销售价格是以政府指导价限制，建设公

3、司无权进行价格确定，在项目建设成本控制方面需要遵循成本定价以及优于市场价定价原则。在建设过程中需要考虑到工程建设质量，同时还应考虑到建设单位、施工单位、监理单位等相关参建单位的经济利益，需要在项目建设前确定出控制目标，便于兼顾项目的投资效益和社会效益。通过事前制定建设控制目标，确定出的住宅建设成本目标为4178元/m2，在具体建设中还存在一定的影响因素，如建设成本、建筑材料费用、人工费用波动以及某些不可控因素，综合考虑上述因素后确定出工程建设成本控制目标。2、项目进度控制目标。项目施工进度一旦出现

4、延误，必然会增加成本投入，因而对项目建设的周期控制同样需要确定出目标，便于在有效时间内完成项目施工。按照C公司与上海市住房保障事务中心及上海市闵行区住房保障和房屋管理局签订的《上海市大型居住社区建设项目意向书》，在文件中明确指出开工建设到竣工交付时间不超过24个月，一旦C公司因为自身原因造成工期延误以及房屋延迟交付，需要承担违约及索赔，因而需要在24个月内完成项目的建设以及交付使用，工期较为紧张。在项目建设期间，由于资金采用自筹方式，具体采用银行贷款，工期对于资金的使用以及成本投入也具有影响，因而

5、需要尽可能在较短时间内实现资金回笼，加快还贷，降低因贷款所产生的利息，一定程度上有利于对保障性住房项目成本投入的控制。3、项目质量以及项目安全控制目标。保障性住房属于重大的民生工程，在项目建设期间对于不同建设项目的质量控制更加严格，在保障性住房建设期间“保障房质量终身责任制”是保障房质量控制的重要措施。参与整个项目建设的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位以及监理单位等主要法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员等均需要承担相应的岗位职责，并对整个项目建设负有直接责任。本项目在建

6、设中指定的质量目标为：要求整个项目一次性验收合格率达到100%，其中20%项目中的小高层结构建设质量应达到优质标准。建立的安全目标主要有：整个工程建设期间无重大安全事故发生，一般安全事故率要求不超过5‰。积极为创建文明工地以及市标化工地奠定基础。通过前期确定的项目建设、项目质量、项目安全、项目进度等方面的目标进行全面控制，保证各项项目建设目标的实现，为企业赢得相应的经济效益。三、成本控制期间采用方法5学海无涯学海无涯在项目建设期间成本控制方面需要从多个角度进行全程控制，依靠不同阶段的全面控制，保证

7、项目建设期间各项项目管理目标的实现，在成本控制期间采用的方法主要有以下几点：1、决策阶段的成本控制。项目决策阶段是对整个项目的前期综合考虑和分析阶段，因而这一阶段的成本控制对于整个项目的成本控制发挥着重要作用，在项目决策阶段进行的成本控制既有利于对项目投资的预测和估算，同时还能够为项目建设效益的估算提供数据支持。在决策阶段成本控制过程中考虑到保障性住房本身的特点，比如特定的建设标准、特定价格等。在该项目决策阶段进行的成本控制主要从以下几个方面进行分析：（1）项目建设前期调查分析，在项目决策阶段，对

8、上海市房地产市场在2005年2月至今的配套商品房发展情况以及保障性住房供给情况进行分析；进一步分析了建设保障性住房相应的社会效益；并对项目所在浦江镇未来的规划以及发展情况进行分析，结合保障性住房市场定位等进行综合分析。在分析同时对项目建设的经济利润情况进行预测。在项目建设中土地费、契税、利息及税等共有3.83亿元；工程建设费3.96亿元；小区配套费1.1亿元；前期费0.28亿元；后期费0.21亿元定向销售配合费0.02亿元；不可预见费0.08亿元；开发建设管理、奖励费0.08亿元；