房地产企业税务风险管控分析.doc

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1、房地产企业税务风险管控分析摘要：随着我国市场经济的不断发展，我国房地产企业得到了快速的发展。但是，随着我国税制改革的不断深入，特别是“营改增”全面实施之后，房地产企业在生产经营过程中遇到的税务风险越来越大，这些税务风险严重影响到了房地产企业经营效益的提高，因此，房地产企业需要采用一些措施来管控税务风险。本文从房地产企业面临的主要税务风险出发，以S企业为例分析了房地产企业税务风险管控工作中存在的问题，并提出了几点房地产企业加强税务风险管控的建议，目的在于通过有效的管控来降低税务风险，提升房地产企业防御税务

2、风险的能力，促进我国房地产企业得到健康稳定的发展。关键词：房地产企业；税务风险管控房地产企业在生产经营过程中面临的主要税务风险有以下几个方面：首先，房地产企业在从取得土地、立项，到设计产品方案开始就会面临一些税务风险，例如在选择取得土地方式方面，我国在全面实施“营改增”之后，如果企业不能按照规定取得有效的票据，就会导致房地产企业面不能抵扣增值税进项税额的风险。其次，在生产经营过程中，如果房地产企业不能准确地核算成本、收入，就会导致多计成本、少计收入的问题发生，或是成本核算与税法规定之间存在着较大的差异，

3、加大了税务机关对其进行税务调整的财务风险，给房地产企业带来例如缴纳罚款、滞纳金等不必要的损失。再次，房地产企业属于我国国民经济中的支柱性企业，需要融资的资金也较大，产业链条也较长，可以带动一些上下游的相关产业。一些上游建筑企业属于挂靠性质的，因此在管理上并不是比较规范，这就会严重影响发票取得的真实性，加大了房地产企业的涉税风险。最后，房地产企业在销售过程中也会面临较大的税务风险，例如确定销售价格会对整个楼盘的销售产生直接的影响，并且与清算土地增值税的金额有着密切的关系，一些房地产企业会采用“以房抵债”、

4、“易物换物”等视同销售的方式，来对收入进行确认和缴纳税款，这就会加大房地产企业偷税的税务风险。一、房地产企业税务风险管控中的问题—以S企业为例4学海无涯（一）S企业简介。S房地产企业注册资本3亿元人民币，员工3000余人。经过18年的发展，已形成房地产为主导产业，集酒店、房地产经营、商业管理、物业管理、金融管理为一体的产业链。截至目前，资产规模超过230亿元，开发面积逾690万平方米，年销售额逾50亿元，拥有房地产开发一级资质，系中国房地产业协会常务理事单位，中国房地产百强企业。S房地产企业力求通过五年

5、的砥砺磨炼，实现“高品质，高增长，高回报，低负债”四个运营目标，并成为一家以住宅开发为主，涵盖文化旅游，大健康产业及酒店运营、商业运营，物业管理为一体的健康、良性、有价值创造的综合性国内知名中型企业集团。（二）S企业房地产企业税务风险管控的问题。S房地产企业税务风险管控存在着以下问题：（1）涉税信息沟通不够顺畅。在实行企业未来发展和战略方面，应该充分的结合现有的相关税务信息，这样才能保证企业的发展与现有税务规定相一致，企业既要做好内部的税务管理工作，也要及时搜集相关税务信息，与税务机关进行交流和沟通，在

6、企业内部做好普及税务知识的工作。但是S房地产公司并没有在宣传税务知识方面投入较大的力度，很多员工并不重视税务风险，与税务部门缺乏及时的沟通与交流，这就不能在第一时间了解最新的税务政策，这就加大了S企业的税务风险。（2）监察税务风险的力度不够。随着税务风险种类的不断增多，现阶段虽然S房地产企业已经对税务监察环节进行了重新的规划，建立了内部控制风险小组，但是并没有实现对税务风险的全面监察。目前S房地产企业对监察税务风险的流程主要是：下设子公司首先对本公司的涉税事项进行自我评估，在完成评估之后递交给上级部门进

7、行审计，然后房地产企业的内部控制小组对税务风险进行归纳和总结，虽然以上的监察机制比较详细，但是却没有得到有效的落实和执行，监察税务风险的流程形式化比较严重。（3）税务筹划工作不到位。首先，S房地产公司将主要的精力放在了税务的申报和缴纳上，并没有重视对税务风险的防范和预防上，税务风险评估机制也不够健全，不能灵活的应对可能出现的税务风险。其次，在S房地产企业内部税务管理部门的地位并不是很高，房4学海无涯地产企业的税收工作可以说是生产经营中比较重要的一环，然而S房地产企业仅仅在财务部门下设立了税务管理部门，工

8、作上受到财务部门的制约，严重影响到税务部门职能作用的发挥。同时S房地产企业税务部门的工作内容也比较单一化，不能全面地完成税务筹划、评估税务风险等工作，与税务机关也缺乏及时的沟通，因此也就不能制定出行之有效的规避税务风险政策。再次，管控税务风险人员素质水平有待提高。管控税务风险的效果与管控人员的素质水平有直接的关系，只有高素质的管控税务风险人员才能够认真的完成防范风险的工作。然而S房地产企业中研究生学历的比例仅仅为10%，本科以及专科学历的员