房地产战略客户项目合同履约管理研究.doc

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1、房地产战略客户项目合同履约管理研究摘要：目前，多数施工总承包企业与许多地产企业保持着战略合作关系，承接着大量房地产建设项目，如世茂地产、恒大、碧桂园等。随着房地产行业市场环境竞争的日益加大，行业信息逐步趋于透明化，购房者对住房品质越来越高，房地产企业的生存发展受到了更大的挑战。为加快产出，减少资金占用，尽快实现利润，“抢预售”“高周转”“大穿插”成为目前各地产商的普遍手段；为保证交付品质，减少业主投诉，地产企业普遍实行第三方飞检评估制度。在此形势下，房地产项目的重要性合作方对施工总承包单位的管理能力提出了更高要求。如

2、何做好这些房地产战略客户项目管理，实现高质量履约，从而维护与战略客户的可持续关系是亟需思考的问题。文章结合某地产项目管理中的相关经验，以工期进度、技术质量、商务合约、安全文明等为切入点，进行管理经验分享，以供交流。关键词：房地产；战略客户；工期进度；商务合约；履约项目建设单位为国内优秀地产开发商，建设单位有一整套成熟完善的项目管理体系，标准高，要求严。该项目共6栋楼（其中3栋为11层，另外3栋为33层），总建筑面积17.7万m2，为精装备案，精装交付。施工总承包范围主要包含土方、基础、主体结构、砌筑、屋面、内外墙抹灰

3、、地下防水等基础土建工程，业主相关管理目标如下。（1）工程质量及安全文明目标：地市级优质结构工程，地市级文明标化工地。（2）发包人集团在建评估排名须位于西部区域前3，集团前15。发包人集团品质排查及交付评估须排名集团前3。（3）工期要求：高层750个日历天，小高层洋房550个日历天（开工至合同范围土建完工并移交精装修单位，包含春节等节假日）。1工期履约管理5学海无涯项目合同总工期要求相对合理，但在合同中对部分节点工期要求较严，工期整体呈前紧后松。业主重点关注前期预售节点和后期交付节点，在过程中则重点关注飞检。结合该项

4、目工期履约情况，对工期管理有以下几点经验分享：（1）关于预售节点工期。抢预售节点是大多数战略客户项目都面临的问题，进场抢预售是业主要求的第一个工期节点，这是与客户合作的第一步，表明业主态度和决心的时候，肯定要全力以赴。但同时要让业主知道“服务”是有偿的。业主提出要求的时候，也是客户提出合理诉求的机会。若是超越合同的抢工期，需制订详细的抢工计划及资源配置计划，制定相关技术措施，对比正常施工组织设计，涉及增加的费用与业主洽商，尽量以抢工奖励等方式达成一致，确保获得此部分费用。同时注意对于不切实际的目标节点需与业主协商并明

5、确目标节点需要完成的程度。在施工过程中注意收集过程资料，机械台班使用，过程的签证资料等，同时加强过程管控，合理组织施工，减少窝工，机械闲置等不必要资源浪费。（2）关于过程工期管理。预售之后，过程中业主对施工进度相对不是太关注，只是针对飞检当中进度板块所要求的时间节点做要求，但对节点达到的要求不会太强硬，原则上尽量满足即可。但作为总包方，应该按照合同要求，做好总进度计划，结合合同施工范围，总分考虑各分包单位的插入时间，做好内控管理。要时刻警惕工期风险，组好工期预警管理，业主过程中不追究，不代表最后不追究。但若后期业主存

6、在交付工期风险，肯定要对照合同要求进行索赔，这就要求相关人员做好工期索赔准备。过程中，应以按时移交甲指分包工作面为目标，制订阶段性或节点进度计划，以此分解到月计划及周计划。工作面移交后及时办理书面移交手续。对于进度出现偏差及时总结分析，尤其收集业主及政府等客观方面原因，做好过程中工期索赔资料。（3）关于资源配置。在项目进行策划时，应充分考虑业主场地移交顺序及现场实际情况。模板的配置是一个重要策划点，要制定详细的配模方案，充分考虑模板周转、损耗等因素，过程中加强管控避免浪费。根据目前多数项目的经验，建议采用扩大劳务分包

7、的方式，将模板等周材分包给劳务，降低管理难度及风险。在塔吊、电梯等重要机械资源的配备上充分考虑使用时间及使用的灵活性。尤其在业主场地分段移交的情况下，塔吊需满足分阶段、分区域单独安拆的可操作性，避免出现因塔吊受局部工作面限制而不能拆除，出现超期的情况。外架、施工电梯等资源应控制使用时间，在总计划中约定拆除节点，在节点之前确保完成合同内施工内容，到节点后及时拆除。2技术质量管理5学海无涯目前，绝大多数地产公司都实行第三方飞检制度。业主及监理在过程中的质量控制基本是以飞检为中心。项目技术质量工作也很大程度上围绕飞检展开。

8、由于业主合同条件完善，成本管控严格，至于技术创效等方面的工作相对开展难度较大。以下就针对飞检和技术创效等方面做简要分享：（1）关于地产第三方飞检。目前多数地产公司第三方飞检内容涉及维度包含实测实量、安全文明、过程缺陷、淋闭水试验、工作面移交、样板符合度、观感精细化、进度计划、重大质量安全红线等方面，主要关注成型质量、观感质量、质量通病“两防”、