东莞市物业服务收费调整方案.docx

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1、东莞市物业服务收费调整方案（征求意见稿）为完善我市物业服务收费价格形成机制，促进物业服务行业健康发展，根据《广东省物业管理条例》《广东省定价目录（版）》《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》（粤价〔〕号）等规定，制定如下方案。一、基本情况（一）行业发展情况近年来我市物业服务行业发展迅速，全市共有物业服务企业约家，从业人员万多人，服务建筑面积达2亿平方，全市物业经营总收入约亿元年。我市物业住宅小区约个，已成立业主委员会的约个，约占。按现行物业管理规定，前期物业管理阶段的新建住

2、宅物业，建设单位须通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业，按程序在前期物业服务合同中明确物业服务收费标准。（二）价格管理情况、管理范围和价格管理形式。根据《广东省定价目录（版）》《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》（粤价〔〕号）《关于进一步完善我市住宅物业服务收费管理的通知》（东发改〔〕号）等有关规定，我市物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政1/11府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价。别墅（低层住宅，

3、指地面建筑层数小于或等于层的住宅）、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。、收费标准。实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在我市指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业与业主双方协商确定。前期物业管理阶段的新建住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，应当按照政府指导价的有关规定执行。确需超过政府指导价水平的，须报市价

4、格主管部门核定。现行政府指导价从年月日起执行，具体标准如下：住宅物业管理多层、高层住宅（元平方·月）服务等级有电梯无电梯一级二级三级四级注：以上指导价上浮为零，下浮不限；含公共水电费。二、调整理由和依据（一）调整理由。调整我市物业服务收费标准，主要考2/11虑如下因素。一是为了促进行业健康发展。我市现行住宅物业服务收费政府指导价从年月日起实行，至今已超过年。在此期间，我市物业服务模式、服务要求、服务成本等都发生很大变化。人工费用、清洁卫生、设施运行维护、物料费用等服务成本上涨幅度很大。尤其是占物业服

5、务成本比重超过的人工费用影响更是明显，单从最低工资标准对比，已从年的元月提高到目前的元月，上升幅度很大。由于指导价未能及时疏导企业成本上升压力，出现成本与收费倒挂现象，部分企业通过降低服务标准等方法降低成本，物业服务双方的价费矛盾日益增加，不利于行业发展和保障业主利益。二是我市政府指导价相对较低。对比周边广州、深圳、佛山、中山等地，我市物业服务收费政府指导价属最低水平，与经济社会发展和行业发展水平不相适应。三是规范价格管理行为的需要。根据推进价格机制改革的要求，对于确需由政府管理的少数商品和服务价格

6、，要充分尊重市场价格规律，加快建立反映市场供求关系的定价机制。现行分服务等级制定政府指导价的操作性不强，突破政府指导价的定价规则也不够合理，需要建立更加合理、可行的物业服务政府指导价管理方式。鉴于以上情况，有必要根据目前物业服务成本变化等情况，适当调整政府指导价，促进行业健康发展。（二）政策依据。根据《物业服务收费管理办法》《广东省物业管理条例》《广东省定价目录（版）》《广东省物价3/11局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》（粤价〔〕号）、东莞市发展和改革局《关于进一步完善我市住宅物

7、业服务收费管理的通知》（东发改〔〕号）等规定。三、成本核算和政府指导价测算情况我局对我市住宅物业服务收费年度的成本情况进行了核算，并在此基础上，对住宅物业政府指导价进行了测算，具体如下：序号项目无电梯住宅物业有电梯住宅物业平均服务成本利润税金及附加合计注：、利润按成本利润率计算；、税金包括增值税、城市建设税、教育附加、堤围费等；、平均成本未扣除其他业务收入。四、调整方案（一）政府指导价调整方案根据物业服务成本和普通住宅物业服务内容等情况，制定全市住宅物业服务收费最高指导价，具体标准由物业服务双方在政

8、府指导价范围内协商确定，并区分是否允许突破政府指导价，拟定如下调整方案：方案一：调整全市住宅物业服务收费政府指导价，不允许突破规定的最高限价。具体如下：带电梯住宅物业最高元平方·月；不带电梯住宅物业最高元平方·月，以上标准上浮4/11为零，下浮不限。方案二：调整全市住宅物业服务收费政府指导价，确需突破政府指导价标准的，须报市价格主管部门核定。具体规定如下：、政府指导价：带电梯住宅物业最高元平方·月；不带电梯住宅物业最高元平方·月，以上标准上浮为零，下浮不限。、突破政府