物业管理的发展趋势.docx

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1、第一章绪论复习思考题参考答案1、什么是“物业”?什么是“物业管理”?物业是指人工形成、有使用价值和价值、有业主的建筑物与场地，包括为发挥其功能而配置的设施设备等。所谓“人工形成“，是指投入的劳动，可以是活劳动，或者物化劳动；所谓“有使用价值和价值”，是指物业不仅能使用，还可以进入市场流通。“业主”，是指房屋所有权人。他可以是自然人，也可以是法人(包括国有或集体所有)。“建筑物”是指有顶、有墙、有内部空间的实体;“设施”是指一个物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场(库)、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等；“设备”是指一幢或几幢建筑物的业主或使用人共同

2、使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等，以及小区内的水泵、消防泵、高低压配电房等。物业管理的内涵是保持房屋的完好，附属设施设备的正常使用和相关场地的使用有序。我国2003年9月1日实施的《物业管理条例》对物业管理下了这样明确的定义：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”2、根据物业的特点说明物业管理服务的必要性房屋作为不动产，具有空间的固定性、使用的耐久性、个体的差异性和价值的高额性，因

3、此，物业管理服务相应表现出专业性、持续性和可靠性的特征。0/5（一）性物管理并非人想象的那么，并不是地、看看大而已。不要建筑物本身的构方面的复性，那些保人正常生活方面的排水系、供系、梯系、消防系、中央控系、空系、弱系等，就决定了物管理非人士莫属。例如，供水系的管路、水、水箱、水池、水表需要常行与定期修；物管理修人要保持消防、生活、恒、水能正常运行；建筑物内的煤气管道系的表、和接，必符合安全要求；梯需要行周保、月保、季保、年保的修保养，否，梯不以保正常运行，并可能埋下安全患；⋯⋯所有一切，都物管理的性水平提出了更高的要求。（二）持性房屋从竣工交付使用一直到破不可恢复，以致弃，整个使用程就

4、是物的使用年限。在物整个使用程中，要全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破，尽可能地延物的使用年限，就必加房屋及其附属施的技管理，常地、及地其行修养。（三）可靠性物作一种耐用品，其消与投并存的特征是大多数耐用品所不具的。其他耐用品或是粹的消或者是粹的投。而房屋的个特征由于来源于它的物形不易失而且供性低，所以有保、增的特征。由于物管理服具有性、性、可靠性的特征，使之提供的服必然是常性的，使它与一般品的修保养不同。上，房屋作一种耐用品，表面上是一个定量，上是一个的流量。个流量穿了其全部寿命期。正是因物自身的流量加上外部的管理与修养的流量才共同构成完整的享用象。明物管理服不

5、是房屋的消、使用不可或缺的，而且也是常性的、穿于整个房屋寿命期的一种行，决不是一之。3、简述物业管理市场的构成？所物管理市，是指“物管理服”作一种“商品”行交的市。但所交的象——物管理服，是一种特殊的商品，即无形的。它1/5不同于房地产交易市场上交换的有形商品——以房屋和土地作为物质载体的各种房地产产权。物业管理市场作为房地产市场体系中一个子市场，是介于劳务市场与房地产市场的一个边缘性市场。同其他市场一样，物业管理市场也由三个方面构成：①市场客体。物业管理的市场客体是“物业管理服务”，这种被用来在市场上进行交换的服务是一种无形的劳务输出。物业管理服务是一个动态的过程，具体体现在房屋及其

6、附属设施设备的维修、养护与管理，公共秩序的维护，环境的清扫与保持，绿化的养护与管理，代理经租以及应业主和使用人的要求提供的各种服务。②市场主体。物业管理的市场主体相对较为复杂。除了房地产开发企业外（前期物业管理），还包括房屋出售后各个小业主（通常以“业主大会”作为一个整体），以及房屋出租后的各承租人（包括自然人和法人）。除此之外，物业管理经营者除了经注册有其资质的物业管理企业外，还包括提供各专项服务的专业公司，如电梯保养公司，各种设施设备维修养护公司，绿化公司、保洁公司、安保公司等。而协调主体除了房地产行政主管部门和物业管理协会外，还包括供水、供电、供气、供热、通迅、有线电视、环卫、规

7、划等部门和单位。③市场环境。物业管理的市场环境是由许多相关的制度安排——各类法律法规以及具有法律效力的合同和契约构成的。除了房地产业的法规和政策（尤其是房地产产权制度）、各种相关的专门性法律（如民法、经济合同法）和基本的社会经济制度（包括宪法和市场经济体制）外，还包括了一系列有关物业管理的法规和市场。4、从“委托―代理”的角度，简述企业如何控制服务质量?从物业管理“委托－代理”的角度来看，左右其服务效果的至少有四个关键点:：①产权利益。在委托一