资产评估课件例题.doc

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1、市场法（二）类比调整法1.市场售价类比打分法Eg3-5.为评估某写字楼2010.10.1的正常市场价格，在该写字楼的附近地区调查并选取了A、B、C三宗类似于某写字楼的交易实例作为可比实例子，资料如下：ABC三宗交易实例项目名可比实例A可比实例B可比实例C成交价格50006005500成交日期2010.1.12010.3.12010.7.1交易情况+2%+5%-3%房地产状况-8%-4%+6%上表中，交易情况中的正（负）值表示交易实例的成交价格高于（低于）其正常价格的幅度；房地产状况中的正（负）值表示可比实例房地产的状况优于（劣于）估价对象的房地产状况所导致

2、的价格差异幅度。另假设美元与人民币的市场汇价2010.3.1为1:8.5，2010.10.1为1:8.3，该类写字楼以人民币为基准的市场价格2010.1.1至200210.2.1基本保持不变，2010.2.1至2010.5.1平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%.试利用上述资料估算该写字楼在2010.10.1的正常市场价格。项目名评估对象可比实例A可比实例B可比实例C成交价格V=？50006005500成交日期2010.10.12010.1.12010.3.12010.7.1交易情况100%+2%+5%-3%房地产状况100%-8%-4%

3、+6%成交日期不同提示物价变动：2010.1.1——2010.2.1不变2010.2.1——2010.5.1-1%2010.5.1——2010.10.1+0.5%为把百分号去掉，采用打分法：以评估对象为准，打100分满分，则可比实例A在交易情况方面好打100+2=102分，在房地产状况方面差打100-8=92分。有一待估商业用地900平方米，需评估其2004年5月的土地总价和单价。现收集到5个与待估土地类似的可比实例，资料如下表1；另已经该城市地价指数如下表2，容积率地价指数表如下表3，土地还原利率为8%，商业用地土地出让年限为40年。试求该商业用地的评估

4、值。表1：宗地资料价格单位：元/平方米项目待估宗地可比实例A可比实例B可比实例C可比实例D可比实例E交易价格 50004500415040005200交易时间2004.52003.82002.102002.52001.102004.2交易情况 00-1%+3%+2%区域因素 +1%-1%-3%00个别因素 -1%-2%-5%-3%-1%容积率5.05.23.54.03.04.8剩余年限383535303038表2：城市地价指数时间20002001200220032004地价指数100120125130135表3：容积率地价指数表容积率3.03.54.04.

5、55.0-6.0地价指数100105110115120成本法2运杂费的估测（1）运费标准计算法（2）运杂费率计算法3安装费的估测（1）重置核算法（2）安装费率计算法4基础费的估测（1）重置核算法（2）安装费率计算法（二）外购进口设备RC的估测1对可查询FOB价或CIF价的进口设备某进口设备，评估基准日时的FOB价为105万美元，海运费率为5%，保险费率为0.4%，关税税率为16%，增值税率为17%，财务费用率为0.4%，外贸手续费率1%，国内运杂费率0.15%，美元对人民币汇率为8.31，安装费为436275元，计算该设备的重置成本。序号项目计算依据费率结

6、果1货价FOB（美元）  10500002运输费FOB价5%525003保险费FOB价+海运费0.4%4410 CIF价（人民币）CIF价（美元）8.3191984224关税CIF价（人民币）16%14717485增值税CIF价+关税17%18139296财务费用FOB（人民币）0.4%349027外贸手续费CIF价（人民币）1%919848国内运杂费CIF价（人民币）0.15%13797.639安装费  436275 重置成本合计数 13061057.63收益法二、收益法的计算公式及说明（一）企业持续经营假设前提下的收益法1年金法2分段法[例9-2]待估

7、企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，并根据企业的实际情况推断，从第6年开始，企业的年收益额将维持在200万元的水平上，假定本金化率为10%。试用年金法估测待估企业价值。承上例，若评估人员根据企业的实际情况推断，企业从第6年起，收益额将在第5年的水平上以2%的增长率保持增长，其他条件不变，试估测待估企业的价值。