关于城市经营性用地供应探析

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1、关于城市经营性用地供应探析　　[摘要]《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》及国土资源部出台的一系列具体实施办法、规定，是近年出台的关于土地管理的最全面、最明确、规格最高的一份文件，堪称土地新政。经过一个时期的实践来看，土地新政对于加强土地管理具有重要指导作用，但也存在着局限性，尚有不少问题需要探索解决。因此说，健全完善土地管理制度，建立完善的耕地保护机制，尚需不懈地进行探索和实践。[关键词]城市经营性用地供应调控[中图分类号]D922.34[文献标识码]A[文章编号]1009-5349（2014）01-0119-01随着《中华人民共和国土地管理法》《

2、城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及招标、拍卖、挂牌出让等法规、部门规章的相继发布，国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让制度在全国各地陆续实施。笔者认为，贯彻落实好国家土地管理法律法规，管理好城乡每一平方米土地，应该在以下几个方面下工夫。一、健全完善城建用地统一供应机制5按照国家和地方政府的相关规定，按照土地使用权交易及集中统一供地的原则，建立土地有形市场，并作为建设用地供应的唯一渠道。随着城镇化进程的不断加快，土地市场逐渐成为人们关注的焦点。从理论上说，县级城市土地一级市场的供应主体是当地政府，其供应方式、渠道将直接影响到土地市

3、场的生存和发展。据调查了解，在一些地方，城市土地管理和利用中存在多方参与，政出多门，使原定的供地规划被肢解、修改，致使土地供应总量失衡、出现供求不均乃至浪费资源问题。因此，笔者认为，应该严格执行《土地管理法》，由国土资源行政主管部门代表当地政府施政，按照“统一规划，统一储备，统一供应，统一管理”的城市建设用地统一供地原则实施管理，对土地市场坚决实施垄断管理。二、构建严格规范的市场运作架构国有土地使用权“招、拍、挂”出让制度，集中体现了公开、公平、公正的社会主义市场经济原则，有利于充分发挥市场优化配置土地资源的作用，从源头上防治土地批租领域的不正之风和腐败

4、行为。推行国有土地使用权一级市场供应，最重要的在于推进招标、拍卖和挂牌出让制度化。除军用土地、涉及国防安全及其他涉密建筑特殊用地外，对生产性、经营性用地，要统一纳入“招、拍、挂”管理。对即将推出的土地供应计划、具体地块及位置，应通过新闻传播媒介向社会公示，接受群众质询和监督。5对于有一个以上用地意向的企业和法人，都要实行组织招标、拍卖和挂牌出让，摒弃滥用权力和“隐形交易”行为，体现公平、公正、公开、透明的原则，减少信息不透明造成的信息误导，清除存在腐败的土壤，彰显地价真实情况，让土地资本效益真正发挥其作用。例如，福建省厦门市通过大力推进土地收购储备和实施

5、“招、拍、挂”制度，使市场配置土地资源的活力充分显现出来，不仅盘活了土地存量资产，使土地资源保值升值，还推动了经济社会发展进程。厦门市的成熟经验对各地具有重要借鉴意义。作为国土资源行政管理部门，应该对此进行总结、消化和完善，形成一套自己的“招、拍、挂”运行机制。笔者认为，对高新技术企业、招商引资项目、经济适用住房建设等项目建设用地，如需进行政策扶持，应由“暗补”改为“明补”，就是依照相关程序出让土地使用权，然后由当地财政部门拿出其他土地出让资金进行“阳光补贴”。这样，可以对房地产商的投机行为进行有效遏制。三、科学合理调控配置土地资源在统筹推进“三化”的进

6、程中，对土地的需求也在不断增长。因此，要根据当地经济社会的发展情况，对土地需求情况进行超前预测，科学制定供地规划。据有关材料介绍，福建省福州市供地管理模式比较成功，我们应该学习借鉴，科学制定供地计划，通过新闻传播媒介公示于众，接受社会审视监督。5要构建国有土地收购储备机制，规范土地供求关系，健全完善宏观调控措施。国土资源部门代表政府对荒废、闲置和低效利用的土地，采取收购、征用、收回的办法进行储备。然后，根据土地市场需求和变化进行相应处置，以平衡地价，化解供求矛盾。另外，还应审时度势，用足用好国家关于振兴东北老工业基地的政策，对从第二产业退出，从事第三产业

7、的中小型国有企业，要采取收购措施，利用土地、厂房、建筑等资源的变现资金，解决其员工安置、转型经营等资金问题。在运作中，要实行阳光操作，严防涉事企业与开发商的“地下交易”行为，对权钱交易，损公肥私等腐败行为要严加惩处，确保国家、群众利益不受损失。四、确保土地资产保值增值推行国有土地出让“招、拍、挂”制度利国利民，可以解决“灰色交易”，使政府能够更好地管好、用好宝贵的土地资源，夯实土地有型市场根基，提升政府对房地产市场的宏观调控水平。5首先，要秉持市场为先原则，选择人气旺盛，交通顺畅的地块率先上市，旧城地块、沿街地块，破产企业土地跟进的办法，提升土地利用效率

8、，实现较高价值。其次，要依照土地供求形势，对土地市场进行宏观调控。根据城市发展总