最新树之歌第一课时PPT课件.ppt

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1、树之歌第一课时2树之歌杨树树叶枫树松柏木棉水杉化石金桂初读课文整体感知一、读一读再读课文识记生字书写指导1.观察并说说写这些字的时候应该注意什么？房地产销售技巧置业顾问:专业性？职业性？合同条款及异议处理职员制造公司合同条款设置合同依据《合同法》、《城市房地产管理法》以及《商品房销售、预售管理办法》等法律、法规的规定，买卖双方达成的协议，受国家法律保护。合同条款的设置主合同除买卖双方的基本信息外合同共有28条：1、项目建设的依据；2、商品房销售依据；3、买受人所购商品房的基本情况；4、抵押情况；5、付款方式及期限；6、商品房的产权纠纷；7、规划变更的约定；8

2、、设计变更的约定；9、逾期付款责任；10、交付条件；11、市政基础设施和其他设施的承诺；12、逾期交房责任；13、面积差异处理；14、交接手续；15、商品房质量、装饰、设备标准的约定；16、住宅保修责任；17、商品房节能措施；18、使用承诺；19、产权登记；20、共有权益的约定；21、附属建筑物、构筑物的约定；22、前期物业服务；23、专项维修资金；24、不可抗力；25、争议解决方式；26、法律生效；27、合同份数约定；28、合同备案的一致性。合同条款的设置在本项目除主合同外还有补充协议约定：附件部分：1、房屋平面图及在整个楼栋的位置图；2、共用部位与共用房

3、屋分摊建筑面积构成说明；3、该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定；4、计价方式与房款的其他约定；5、付款方式及期限的约定；6、装饰和设备标准的约定；7、物业服务。补充协议部分：1、付款和期限的补充约定；2、规划及设计变更的补充约定；3、逾期交房的补充约定；4、面积差异的补充约定；5、交接手续的补充约定；6、房屋质量、装饰、设备标准的补充约定；7、保修责任的补充约定；8、产权登记的补充协议；9、附属建筑物和构筑物的补充约定；10、其它约定（风险规避；双方联络；合同解除撤案；预期付款出卖人可单方面解除合同，收款凭证；物业费用收取时间；限价房政

4、策。）协议招标拍卖123合同内容：出让、转让、划拨土地使用权的取得方式：土地使用权的取得方式：划拨土地是指开发商在当初获得土地的时候是无偿获取的，没有向国家缴纳过土地出让金；出让土地：是指开发商以有偿的方式取得土地，并且根据评估地价的相关比例支付了土地出让金。出让和划拨主要区别是，国有划拨土地使用权没有使用期限，国有出让土地使用权有土地使用年限的限定。转让：包含协议、招标，同属于与出让性质商品房用途不管用途是公寓还是住宅，他们同属于“商品房”要求房管部门在对公寓进行房屋产权登记时，必须明确为公寓，并在房屋产权证上的房屋用途一栏中，明确标注为公寓。公寓只能在规

5、划的住宅用地(含兼容住宅用地)上建设，国土部门在办理土地手续时按住宅办理；规划部门在对公寓进行规划审批时，应在核发的审批文件中对公寓进行明确标注；设计单位在设计图纸中必须对公寓标注准确。在中央商务区内，公寓的建筑面积占项目总住宅面积的比例不受限制；除中央商务区的其他区域，公寓的间距控制要求按住宅标准执行，但公寓的建筑面积，不得超过项目总住宅建筑面积的20%。在住宅产品中，每套住宅至少有一个卧室或是起居室（厅）大寒日日照不低于1小时。而日照达不到1小时标准的房屋称为“公寓”。“成都市《关于公寓建筑管理的若干规定》计价方式：套内面积计价＝房屋总价÷套内面积建筑面

6、积计价＝房屋总价÷建筑面积按套计价＝房屋总价总价不变套内面积计价建筑面积计价按套计价按套内面积核算差异处理按建筑面积核算差异处理差异处理除另行约定外，不核算差异处理±3％处理法计价方式与面积差异处理办法：两种面积差异处理办法比较：类别预测建筑面积（㎡）预测套内面积（㎡）预测公摊面积（㎡）合同约定1009010交房时实测建筑面积（㎡）实测套内面积（㎡）实测公摊面积（㎡）第1种情况1008713第2种情况100937第3种情况978710第4种情况978213第5种情况97889第6种情况1039013第7种情况1039310第8种情况1039112计价方式与面

7、积差异处理办法：为什么会按套内面积计价？《北京市城市房地产转让管理办法》规定，2003年12月1日以后新取得商品房预售许可证并初始预售的住宅项目，必须按照套内建筑面积计价，按套内建筑面积结算房价款。如果预售合同都是按照“总建筑面积”计价，一些开发商会想办法让交房时的“公摊面积”增加，而增加的部分自然会进入“总建筑面积”从而让房款增加，但消费者却无法从中获得收益，只有多花钱。如果按照“套内面积”签订预售合同，就会最大限度地遏止这种手段，因为计价单位是套内面积，如果开发商胡乱增加面积，自己反受其害，更重要的是，消费者只要关上门自己拿尺量量就会明白自己得到的面积究

8、竟有多少。？计价方式与面积差异处理办法：对客户而言，