定价规律培训讲学.doc

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1、定价规律__________________________________________________一、    定价规律： 根据类别区分为九种 1、多层住宅：对称分布，一般以三层、四层为中心，价格最高。 影响因素：a、楼层       b、隔热、下水道分布       ____________________________________________________________________________________________________c、地下室   传统的楼房，一般是六层价

2、格最低，因为六层是顶，隔热和交通条件都不好。阁楼的出现，起到隔热作用，而且还可以利用益一部分面积，这就使六层的定价不再是最低的了。   以前的楼房所有的下水道都走一层，现在设在二层，一层还带上花园等，使一层的价格也不再是最低的了。 三、四层由于不存在下水道、隔热等问题，上下比较方便，景观也比较好，因此价格一般都是最高的。 如果有地下室，地下室又分为全地下和半地下，全地下的不影响上述的定价规律；半地下的由于高出地面半层，因此使实际的楼高增高，影响五六层的价格。 2、高层、小高层住宅： 塔楼：离电梯口的位置、通风情

3、况、是否有南北阳台、停车是否放便是影响价格的主要因素。在同一水平层面上，距离电梯口位置适中，通风好，有南北阳台的定价最高。 板楼：景观、楼层、距离停车远近，弱化了东西户、东西山的概念。板楼景观好，价格高，楼层高，价格高，同时遵循二楼价格最低的原则，因为下水道设在二层，且要公摊电梯费用。二、    定价原则 总原则：要经过市场调研 目的：参照同类竞争 定价的三种方法：1、成本法           2、市场比较法           3、收益法 1、    成本法：在投入成本的基础上，加上可观的利润（一搬为总

4、销的10%——25%）。 成本法的优点：便于财务控制，从顾客方面说，很有说服力。 成本法的缺点：价格偏低。 2、    ____________________________________________________________________________________________________市场比较法：参考相邻、相近的、同类的产品，以其销售价格作为参考，分析之间的差异，进行增加或降低。 市场比较法的优点：具有可操作性，较客观。 市场比较法的缺点：变动系数不稳定，风险大。 3、   

5、 收益法：一般以出租、投资的11—12年的租金总和为市场价格，最适用于商业物态。 收益法的优点： 收益法的缺点：价格偏高。 考虑定价时，一般综合两个获三个方法，住宅一般综合使用成本法和市场比较法； 商业一般综合使用市场比较法和收益法。 影响定价的个别因素有： 1、    位置：本套房子在整个规划区域内的位置。 2、    楼层：找到标准层，通常为中间层。 3、    景观：包括远景和近景。一般高层远景好， 4、    朝向 5、    临街状况 6、    预计销售态势____________________

6、________________________________________________________________________________四、    布价技术： 1、    总原则：a、准确         b、合理         c、有利于销售 2、    价格公式：均价=销售总价格/销售面积             ∑销售单位×单位销售面积×销售单位的数量         ∑销售面积×销售单位的数量 布价的方法：1、代数求基法         2、试价法_____________

7、_____________________________________