毕节项目策划报告.doc

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1、目录一、市场分析………………………………………………………………………………………………02二、项目分析………………………………………………………………………………………………13三、物业发展建议…………………………………………………………………………………………16四、营销策划建议…………………………………………………………………………………………29五、项目效益分析…………………………………………………………………………………………40六、营销效果跟进………………………………………………………………………………………44一、市场分析1.1、项目概况毕节市天河小区项目位于毕节市天河路与环

2、城路中间地段,为毕节地区机械厂及毕节地区监狱用地。项目总体呈狭长型,地块较不规则,地块总落差约为三十五米,其中部分地段坡度较大。项目西临环城路、东临天河路、南北各临天河路居住区,总长约有(从天河路至环城路)490米,临天河路约有140米宽的临街面,环城路约有220米宽的临街。总占地面积:79920平方米;容积率:2.5;总建筑面积:200000平方米;建筑密度:35%;绿化率:30%;1.2、毕节市环境分析毕节地区位于贵州西北部,西邻云南省,北接四川省,东、南分别与本省遵义、安顺两地区和六盘水市接壤;辖毕节、大方、黔西、金沙、织金、纳雍、威宁、赫章等8个县(市),250个乡(镇、办事处),

3、4508个行政村,土地面积26853平方公里,2003年末人口700余万,其中少数民族人口占28%。l    2004上半年GDP完成77.66亿元,同比增长24.5%,比去年同期提高16个百分点,比一季度提高3.4个百分点。其中,第一产业增加值21.73亿元,增长20.3%,增幅比去年同期提高25.37个百分点;第二产业增加值29.63亿元,增长40.1%,增幅比去年同期提高17.62个百分点;第三产业增加值26.3亿元,增长14.8%,增幅比去年同期提高6.8个百分点。三次产业对经济增长的贡献率分别为25.9%、51.7%和22.4%,拉动度分别为6.35、12.67、5.49个百分点

4、。其中,对GDP贡献突出的有夏粮、电力、投资、煤、运输,贡献率分别为18%、23%、12.8%、12.5%、9.5%,分别带动经济增长4.41、5.64、3.14、3.1、2.33个百分点。l 投资力度继续加大,投资增长仍然较快。由于我区投资主要是能源和基础设施项目,国家宏观调控政策对我区影响不大。今年以来,投资仍保持高速增长。上半年,全社会固定资产投资完成 42.88亿元,增长42.89%,比去年同期提高 20.89个百分点。其中基建33.82亿元,增长62.52%,技术改造投资1亿元,减2.64%,房地产投资0.79亿元,减28.59%;分行业看,电力、煤炭、道路建设投资是重点,其中电

5、力投资19.46亿元,占全社会投资完成额的45.4%。l 金融机构各项存款余额116.5亿元,同比增长33.4%。城乡居民储蓄存款余额69.4亿元,增长6.6%,其中城镇居民储蓄存款余额54.4亿元,增长1.9%;农村居民储蓄存款15亿元,增长28.2%。l   城乡居民收入增长。上半年城镇居民人均可支配收入2874元,增加136元,增长4.96%。农民人均现金收入646元,增长10%。l  消费品零售市场活跃,物价在正常的区间运行。全区社会消费品零售总额12.25 亿元,比去年同期增长14.6 %。其中,城市市场消费品零售额6.7亿元,增长17.4%。从上述数据可以看出,2004年上半年

6、毕节地区经济保持着快速增长的趋势,工业发展比较迅猛。但第三产业发展相对较慢,房地产投资减缓,人民生活水平总体较低。毕节市位于川滇黔三省交汇处,是黔西北的大门。全市总面积3414.9平方公里,辖27个镇、8个乡(其中民族乡6个)、6个办事处。聚居着22个民族,总人口127.53万人,其中城市人口约19万人口。根据数据资料显示:l2004上半年全市完成生产总值16.91亿元,按可比价格计算,同比增长10.59%,增幅比上年同期高6.79个百分点,是近年来同期增长最快的一年。三次产业分别比去年同期增长17.82%、10.07%和6.46%。其中第一产业对经济增长的贡献率达45.2%,拉动经济增长

7、4.8个百分点。l消费对经济增长的拉动作用明显增强。上半年全市社会消费品零售总额为2.93亿元,同比增长15.91%,拉动经济增长2.86个百分点,比上年同期高1.66个百分点。l建筑业同比减少11.84%,;房地产业同比减少16.48%。l2003年从业人员平均劳动报酬10013元,其中电力、烟草、金融、通信等行业劳动报酬相对较高。l根据毕节城区发展总体规划,到2010年,城市规划将达到30平方公里,城市人口将达到30

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