某地产房地产金域蓝湾营销执行方案.pptx

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1、营销执行案[2007年8月]本案要旨本案通过在研究万科金域蓝湾与同区域内构成竞争关系的楼盘之间的关联、与构成干扰关系的区域外市场之间的关联，以及目标客群特征的基础上，寻找项目与目标客群的沟通内容、沟通策略、沟通方式、以及沟通渠道，并以此展开营销部署。与区域内竞争对手的关联与干扰型区域外市场的关联市场状况报告大纲目标客群特征营销策略营销部署根据东莞房地产的发展现状，根据本项目所在区域的距离及交通情况，圈定两个区域圈层：大松山湖片区【大朗镇、松山湖、大岭山镇】周边区域【东莞城区、寮步片区、常平片区】目标客户群区域寮步片区常平片区大岭山镇城区大朗镇松山

2、湖区域的划分金地格林上院(预计07年下半年上市)万科项目(预计08年上市)长城世家(预计08年上半年上市)光大.锦绣山河(预计07年年底上市)本项目所处位置大岭山常平镇松山湖大朗中心区碧水天源(08年推四期)松山湖北部工业园区区域内预计上市项目区域代表楼盘上市时间区位项目规模主力产品大朗碧水天源(四期)08年中毗邻松山湖科技产业园区占地约66.67万平方米,建筑面积：48万平方米别墅，少量大面积的洋房松山湖光大.锦绣山河07年底松山湖科技产业园中心区一期占地面积：18万平方米,建筑面积19万平方米;主力产品独栋别墅、并联别墅别墅，少量大面积的洋房

3、长城世家08年上半年松山湖科技产业园沁园路边占地约6.85万平方米，建筑面积10.96万平方米，容积率1.6高层洋房大岭山万科项目08年东莞市大岭山连平管理区占地约15万平方米,未做控规，容积率0.8别墅，少量大面积的洋房新世纪领居08年上半年莞长路与环城大道交界处占地43万㎡，总建34万㎡，容积率0.8项目一期由7栋高层组成，金地格林上院07年底项目东接石大路松山湖高新技术产业园区，南靠大岭山镇中心商圈面积9.47万平方米,建筑面积189467.6平方米,容积率为2.0,高层洋房区域内主力项目分析原则：区域规模档次产品客户区域项目名称相似度松山

4、湖长城世家★★★★大岭山金地格林上院★★★★★直接竞争楼盘：长城世家/金地格林上院区域内竞争项目锁定占地约6.85万平方米，建筑面积10.96万平方米，容积率1.6该项目地块位于松山湖科技产业园商住规划区内，凯悦酒店西北侧，北面是留学生创业园，地理位置较优越，交通便利长城世家近山亲水，尽享松山湖的原生山水，自然资源独特周边教育配套成熟容积率：1.6，容积率较低；以多层和小高层围合组成，将原生态湖泊与组团园林、入户花园层层交融，保证了户户有景，移步异景长城世家本案优势：该项目所处位置暂时还没全面开发，周边生活配套不成熟占地约6.85万平方米，建筑面

5、积10.96万平方米，项目规模中等劣势：主力产品：11-12层的小高层120-140的三房和四房主要竞争项目分析——长城世家占地面积9.47万平方米，建筑面积189467.6平方米，容积率为2.0距离松山湖教育区仅2公里，交通比较便利距离镇中心1.5公里，没有镇中心的嘈杂人流影响；项目周边市政路网规划良好，绿化与路况优良；院落式建筑设计，错落有致的景观，多功能入户花园位于镇中心与乡村的结合部，区域价值较难获得认同；三面临路（石大一级公路、另两条双向六车道市政路），车流多车速快，道路噪音污染严重；地块西南角是中型鞋材厂（未有搬迁计划），噪音及空气污

6、染大；周边大部分为农村自建房，居住环境受到一定干扰，有一定的治安隐忧；生活、交通等配套滞后，整体居住氛围不足；优势劣势主要竞争项目分析——金地·格林上院l一期二期三期主力产品：60-80㎡的二房90-110㎡的三房项目总套数约2000套，分三期推出：一期产品预计07年10月份推出，580多套；二期约600套；与区域内竞争对手的关联与干扰型区域外市场的关联市场状况报告大纲目标客群特征营销策略营销部署目标客户群区域寮步片区常平片区城区从交通上与本案有20分钟以上的车程距离，所在片区存在差别，因此仅将作为【干拢圈层】区域外干扰型市场常平片区寮步片区中心

7、城区成熟的房地产市场较高的开发水平成熟的配套便捷的交通强劲的经济实力东莞东部中心镇区迅速发展的市场知名发展商的进入产业的支持便捷的交通突出的地缘优势镇区发展潜力绝对领先的市场各大发展商的竞争中心城区地位完善的交通政府政策的扶持成熟的配套各片区主要竞争力标准项常平片区寮步片区中心城区项目所在片区产品开发水平较强较强较强一般开发规模较强较强很强较弱配套很强一般很强较强价格（普通住宅）均价≥5000均价≥4700均价≥6200均价≤4300交通便捷很强很强很强较强自然资源较弱较弱较强很强镇区经济很强较强很强一般/未来东莞经济发动机城市地位较强较强很强很

8、强对周边区域吸附力较强一般较强较强/未来东莞新的行政中心各片区与本项目的竞争考量的标准主要涉及产品、社区规模、配套等方面。分：很强、较强